En réponse aux conséquences dramatiques du cyclone Chido, il apparaît nécessaire afin de protéger la population à Mayotte de compléter le projet de loi par des dispositions temporaires concernant le logement. Il s’agit ainsi de protéger les habitants de Mayotte contre de possibles augmentations excessives des loyers.

Le plus violent cyclone que l’île a connu depuis 90 ans a endommagé et détruit une grande partie de l’habitat, aggravant lourdement le déséquilibre déjà très marqué entre l’offre et la demande de logement. En conséquence de ce déséquilibre aggravé, le risque que les loyers du parc privé augmentent de manière exorbitante est réel. Les services de l’État ont déjà connaissance de cas de bailleurs se comportant de la sorte, aggravant la détresse de personnes en situation très difficile.

Or, actuellement, le droit commun des baux d’habitation, qui s’applique à Mayotte, ne permet pas de répondre à cette situation. Les dispositions s’appliquant actuellement à Mayotte sont les suivantes :

- comme sur le reste du territoire national, s’agissant des baux en cours, le loyer peut être révisé chaque année, à condition que le bail prévoit cette révision, dans la limite de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE (article 17‑1 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989) ;

- lors du renouvellement du bail, le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. En cas de désaccord sur ce nouveau loyer, le bailleur ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation et, si cette dernière ne parvient pas à concilier les parties, le litige peut être porté devant le juge avant le terme du bail (article 17‑2 de la loi du 6 juillet 1989) ;

- en cas de changement de locataire ou de première mise en location, le loyer peut être fixé librement (II de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989).

La fixation d’un montant maximum d’évolution en cas de changement de locataire ou en cas de renouvellement du bail n’est en effet prévue dans le droit actuel que dans les zones de tension locative, définies comme les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social » (articles 18 loi du 6 juillet 1989) . Les communes mahoraises ne font pas partie de ces zones.

Le présent amendement prévoit d’appliquer temporairement à Mayotte, jusqu’au 31 décembre 2026, un régime similaire à celui applicable aux communes situées en zone de tension locative, figurant à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, afin d’encadrer l’augmentation des loyers lors du renouvellement d’un bail, lors de sa reconduction tacite ou à la relocation d’un logement, pour le parc privé.

Il prévoit ainsi qu’en cas de changement de locataire, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le montant du loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé dans la limite de l’IRL s’il ne l’a pas été dans l’année précédente

Dans un objectif de proportionnalité de cette mesure, les loyers fixés lors d’une première location ou d’une location d’un logement resté vacant pendant les dix-huit mois qui précédaient le 14 décembre 2024, date du passage du cyclone à Mayotte, demeureront librement fixés (ce qui est également le cas dans les communes situées en zone de tension locative).

L’augmentation des loyers et des redevances des logements sociaux étant d’ores et déjà strictement encadrés par la réglementation, cette mesure ne s’appliquera pas à ces logements.

Cet amendement prévoit qu’un décret en Conseil d’État devra préciser les conditions et modalités de dérogations à ces dispositions, soit en cas de réalisation de travaux sur le logement, soit en cas de loyer manifestement sous-évalué.

Enfin, pour tenir compte de la situation particulière à laquelle est confrontée Mayotte, cet amendement va plus loin que le régime applicable aux zones de tension locative en instaurant un régime de sanction administratives, à la main du préfet, pour lutter contre les pratiques frauduleuses qui pourraient se multiplier dans le contexte particulier de l’après-crise à Mayotte.

Le préfet pourra prononcer une amende administrative, d’un montant maximum de 1500 euros pour une personne physique et de 7 500 euros pour une personne morale, à tout bailleur qui ne respecterait pas les présentes dispositions.

Cette faculté est également prévue jusqu’au 31 décembre 2026.