Cet amendement du groupe Ecologiste et social vise à maintenir à 30% du prix d’acquisition le seuil minimal de travaux ouvrant droit au dispositif fiscal du bailleur privé dans l’ancien.

L'article assouplit excessivement les conditions d’accès au dispositif, au risque de soutenir des rénovations peu ambitieuses sans garanties suffisantes sur la qualité des logements concernés. L’abaissement du seuil minimal de travaux à 20 % pourrait conduire à financer des opérations limitées, sans amélioration réelle de la qualité énergétique des logements, tout en ouvrant droit à un avantage fiscal important. Si la nouvelle rédaction introduite en commission a ajouté une condition de gain de classes énergétiques, celle-ci ne suffit pas à compenser l’affaiblissement du niveau minimal d’investissement exigé dans les travaux.

Le groupe Ecologiste et social rappelle que les dispositifs de soutien à l’investissement locatif doivent être strictement encadrés et conditionnés à de véritables contreparties sociales et environnementales. À défaut, ils risquent de reproduire les effets d’aubaine observés avec certains dispositifs antérieurs, comme le Pinel, dont le coût budgétaire élevé et l’efficacité limitée ont notamment été soulignés par la Cour des comptes en 2024.

Cet amendement du groupe socialistes et apparentés vise à circonscrire l’accès au statut du bailleur privé dans le logement ancien rénové à une rénovation énergétique permettant le gain de deux classes énergétiques dans le but d’inciter la rénovation et la mise en location de passoires thermiques de classe F ou G.

Il est proposé de supprimer l’éligibilité à l'avantage fiscal en cas de gain d'une classe pour les logements à partir de E, cette condition ne permettant pas de cibler la remise sur le marché locatif de biens nécessitant une rénovation performante. Alors que cet article entend supprimer les conditions de rénovations lourdes initialement prévues par le dispositif, il est indispensable de maintenir une exigence de rénovation significative en contrepartie de l'avantage fiscal.

Cet amendement du groupe socialistes et apparentés vise à imposer une location minimale de douze ans, contre neuf dans la loi, en contrepartie de l'avantage fiscal du statut du bailleur privé lors de l'acquisition et de la rénovation d'un logement.

Cette disposition vise à permettre une location à prix encadrée plus longue du logement en contrepartie d'avantages fiscaux non négligeables et alors que les conditions d'éligibilité au statut du bailleur privé ont été rendues moins contraignantes par la présente loi (baisse du taux de travaux minimal obligatoire et suppression des critères de rénovation lourde).

Le présent amendement prévoit la remise au Parlement, cinq ans après la promulgation de la loi, d’un rapport destiné à évaluer les effets de l’absence de solidarité expresse entres les co-traitants dans le cadre des groupements momentanés d’entreprises pour les marchés privés de travaux jusqu’à 100 000 euros.

Le rapport devra apprécier les effets de cette évolution pour les maîtres d’ouvrage, notamment au regard des garanties offertes en matière de responsabilité des entreprises ainsi que des conditions d’exécution des marchés.

Il permettra également d’apprécier de manière objective les apports de la mesure sur les pratiques contractuelles, et plus particulièrement son impact sur l’évolution du recours aux groupements momentanés d’entreprises, par les entreprises du bâtiment, notamment les très petites entreprises, pour la réalisation des travaux la rénovation énergétique globale ou de construction.

Cet amendement a été travaillé avec la CAPEB

La crainte des impayés est le deuxième frein cité par les bailleurs privés (30 % des réponses dans l’enquête de référence). Le dispositif Jeanbrun, même amélioré, ne traitera pas cette dimension. La garantie Visale, gérée par Action Logement, est aujourd’hui réservée à certains profils de locataires et n’est pas systématiquement proposée. Le présent amendement étend automatiquement le bénéfice de Visale à tout logement entrant dans le dispositif du bailleur privé, sans condition liée au locataire, et porte la prise en charge jusqu’à 36 mensualités.

Le présent amendement vise à adapter le dispositif prévu au j du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI) aux modalités propres à l'investissement collectif au travers des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

L'article 1er de la présente proposition de loi étend le bénéfice du mécanisme d'amortissement fiscal à l'ensemble des logements donnés en location à titre de résidence principale, sous réserve que des travaux représentant au moins 20 % du prix d'acquisition soient réalisés et permettent une amélioration significative de la performance énergétique du bien. Cette évolution répond à un objectif d'intérêt général : mobiliser le parc existant, orienter les capitaux privés vers la rénovation énergétique et soutenir l'offre de logements abordables.

Afin que cette mesure produise pleinement ses effets, il est nécessaire de préciser son application aux SCPI, véhicule d'investissement collectif dont le régime présente des spécificités incompatibles avec certaines conditions conçues pour le détenteur direct.

En premier lieu, l'amortissement est calculé au niveau de la société, immeuble par immeuble, puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits, conformément au principe de transparence fiscale applicable aux sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés. L'engagement de conservation des parts est, pour sa part, apprécié individuellement au niveau de chaque associé, et toute remise en cause de l'avantage fiscal demeure limitée à l'associé concerné.

En second lieu, la condition tenant à l'absence de location à un associé, à un membre de son foyer fiscal ou à un proche est matériellement impossible à contrôler dans le cadre d'une SCPI : la collectivité des associés est large et anonyme, les documents de mise en location prévus par la loi ne permettent pas la collecte de telles données, et les associés ne disposent d'aucun pouvoir de sélection des locataires. L'attribution des logements relève exclusivement d'une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers, dans le cadre d'une gestion indépendante et discrétionnaire.

Le présent amendement prévoit donc que la location d'un logement à un associé ou à un proche d'un associé ne peut avoir pour effet de priver l'ensemble des associés du bénéfice du dispositif, dès lors que l'attribution du logement intervient dans ce cadre de gestion indépendante.

Ces précisions n'ont pas pour objet de modifier l'assiette, le taux ni la durée du dispositif. Elles visent à en assurer une application sécurisée et conforme à son économie générale. Les modalités pratiques d'articulation avec les règles applicables aux revenus fonciers, aux plus-values immobilières et aux dispositifs de logement abordable pourront être précisées par voie de doctrine administrative.

 
Note : Cet amendement s'inspire d'une proposition formulée par l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM).

L’instabilité fiscale est un poison pour l’investissement immobilier de long terme. En vingt ans, sept dispositifs successifs (Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Pinel+, Jeanbrun) ont été créés puis modifiés ou supprimés. Cette versatilité décourage l’épargnant et alimente la défiance. Le présent amendement instaure une clause de stabilité décennale : aucune modification défavorable du dispositif Jeanbrun pendant dix ans pour les investissements engagés sous l’empire de la loi.

La complexité administrative est le troisième frein cité par les bailleurs (18 %). Aujourd’hui, un investisseur souhaitant bénéficier du dispositif Jeanbrun doit naviguer entre les services fiscaux, l’ANAH, MaPrimeRénov’, les organismes certificateurs DPE, les opérateurs CEE. Le présent amendement instaure un guichet unique numérique centralisant l’ensemble des démarches.

La France compte plus de 3 millions de logements vacants. Le dispositif Jeanbrun, dans sa rédaction actuelle, ne distingue pas les logements vacants des autres acquisitions. Le présent amendement crée une majoration de l’amortissement lorsque le logement acquis était vacant depuis plus de deux ans à la date de l’acquisition, afin d’orienter l’investissement vers la résorption de la vacance.

Aujourd’hui, le bénéfice du dispositif Jeanbrun est exclusif de certaines aides à la rénovation perçues par le bailleur, créant une concurrence absurde entre dispositifs censés concourir au même objectif. Le présent amendement clarifie le cumul possible entre l’amortissement fiscal du dispositif Jeanbrun, MaPrimeRénov’ et l’éco-prêt à taux zéro, dès lors que les travaux financés satisfont les critères de performance énergétique exigés.

L’effet de relance attendu de l’article 1er dépend de la capacité du secteur du bâtiment à absorber les chantiers générés. Or 60 000 entreprises artisanales ont disparu en deux ans et la filière peine à recruter. Le présent amendement crée une majoration de l’amortissement lorsque les travaux sont réalisés par une entreprise employant au moins un apprenti, afin de soutenir simultanément la rénovation et la formation.

Cet amendement du groupe Ecologiste et social vise à renforcer les exigences environnementales conditionnant le bénéfice du dispositif fiscal "Jeanbrun".

Même si la nouvelle rédaction, introduite en commission, a utilement ajouté un critère de performance énergétique, celle-ci demeure insuffisante dès lors qu’elle supprime les conditions de réhabilitation lourde initialement prévues.

Cet amendement prévoit donc que les travaux réalisés devront conduire au minimum à l’atteinte de la classe énergétique B. Cette exigence permet d’orienter le soutien fiscal vers des rénovations réellement performantes, compatibles avec les objectifs de réduction des consommations énergétiques et de lutte contre les passoires thermiques.

Le groupe Ecologiste et social rappelle que les dispositifs de soutien à l’investissement locatif doivent être strictement encadrés et conditionnés à de véritables contreparties sociales et environnementales. À défaut, ils risquent de reproduire les effets d’aubaine observés avec certains dispositifs antérieurs, comme le Pinel, dont le coût budgétaire élevé et l’efficacité limitée ont notamment été soulignés par la Cour des comptes en 2024.

Le présent amendement vise à sécuriser l’application du dispositif prévu au j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

L’article 1er de la présente proposition de loi étend le champ du dispositif à l’ensemble des logements donnés en location à titre de résidence principale, sous condition de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition et permettant une amélioration de la performance énergétique. Afin que cette évolution puisse produire pleinement ses effets, il est nécessaire d’adapter le régime aux modalités propres à l’investissement collectif.

Les SCPI constituent à cet égard un vecteur utile de mobilisation de l’épargne privée au service du logement abordable et de la rénovation du parc existant, en raison de leur capacité de mutualisation, de gestion professionnelle des actifs et de déploiement à grande échelle.

Le présent amendement précise que l’amortissement est calculé au niveau de la SCPI, immeuble par immeuble, puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits, conformément au principe de transparence fiscale applicable aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Il prévoit également que l’engagement de conservation est apprécié individuellement au niveau de chaque associé.

Il sécurise par ailleurs le traitement de la condition tenant à l’absence de location à un associé, à un membre du foyer fiscal ou à un proche de l’investisseur. Cette condition, conçue pour l’investissement détenu en direct, est matériellement impossible à contrôler dans le cadre d’une SCPI : il n’est pas possible de contrôler en permanence l’ensemble des membres du foyer fiscal de la collectivité des associés, ou la liste de ses proches et la liste des documents prévus par la loi au titre de la mise en location des logements n’autorisent pas la collecte de telles informations. Du reste, les associés ne disposent d’aucun pouvoir de sélection des locataires et l’attribution des logements relève d’une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, agissant dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire.

L’amendement prévoit donc que la location d’un logement détenu par la SCPI à un associé ou à un proche d’un associé ne peut avoir pour effet de priver les associés du bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement, dès lors que l’attribution du logement intervient dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire. Il précise également qu’en cas de rupture de l’engagement de conservation souscrit par un associé au titre des parts souscrites ou acquises, la remise en cause de l’avantage fiscal est limitée au seul associé concerné.

Ces précisions permettent d’assurer une application sécurisée, contrôlable et conforme à l’économie générale du régime, sans en modifier l’assiette, le taux ni la durée. Les modalités pratiques de suivi et de déclaration de l’amortissement, ainsi que son articulation avec les autres règles applicables aux SCPI, aux revenus fonciers, aux plus-values immobilières et aux dispositifs de logement abordable, pourront être utilement précisées par l’administration fiscale.

Afin de faciliter le redressement des copropriétés, l'article 4 de la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 « visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement stratégiques » a introduit la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt collectif, plus souple dans sa souscription, pour le financement de travaux essentiels et de rénovation énergétique.

Ce type de prêt doit permettre d'accélérer la mise en œuvre des programmes de travaux en permettant d'associer directement la décision de vote de ceux-ci à la mise en place d'une solution de financement pour l'ensemble de la copropriété, les copropriétaires étant par défaut engagés dans le remboursement de ce financement.

L’objectif était de réduire les délais de recherche de financement en facilitant l’obtention de solution bancaire. Cette mesure concerne à la fois les copropriétés aidées par la puissance publique, mais également les copropriétés engagées dans une démarche d'entretien "classique" ou de performance énergétique. La charge de la réalisation des travaux pourra être ainsi étalée sur plusieurs années afin de permettre aux copropriétaires de procéder plus facilement à l’entretien de leur immeuble. 

Cette loi a également imposé que ce prêt soit garanti uniquement par un cautionnement. Dans le but toujours affiché de favoriser la souscription de ces prêts avec comme objectif une rénovation du parc des copropriétés, il serait opportun d’élargir la notion de cautionnement, à la fois pour les articles portant sur le cautionnement des prêts collectifs des travaux listés depuis la loi de 2024 mais également ceux préexistants car la notion de cautionnement y était déjà présente.

La présente proposition est une adaptation simple de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 9 avril 2024, relative au financement des copropriétés. Cet amendement vise à élargir la nature de la contre-garantie du prêt collectif. L’adaptation proposée consiste en un élargissement du cautionnement solidaire à des contrats d’assurance ou tout autre mécanisme de sureté estimé équivalent par le prêteur.

Cet amendement introduit une dérogation pour prendre en compte la situation spécifique des territoires ultramarins (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte).

Dans ces territoires, l’interdiction de location des logements classés G entrera en vigueur dès le 1ᵉʳ janvier 2028 et celle des logements classés F dès le 1ᵉʳ janvier 2031, soit des échéances sensiblement antérieures à celles applicables en Hexagone.

Face à ces contraintes de calendrier renforcées, il paraît disproportionné d’exiger des propriétaires ultramarins un saut de deux classes pour les logements F et G. La dérogation prévue au 3° ramène l’exigence à un saut d’une seule classe pour l’ensemble des logements, quelle que soit leur étiquette initiale, afin de rendre le dispositif Jeanbrun effectivement accessible outre-mer et d’encourager la rénovation énergétique dans ces territoires dans des délais compatibles avec les échéances

Cet amendement vise à étendre le volet du dispositif « Jeanbrun » applicable aux logements réhabilités loués aux travailleurs saisonniers en zone de montagne.

Dans les territoires de montagne, les difficultés de logement des travailleurs saisonniers constituent un frein majeur au recrutement dans de nombreux secteurs économiques : tourisme, hôtellerie-restauration, commerce, etc.

Dans de nombreuses communes touristiques de montagne, la raréfaction du logement accessible à l’année, le développement de la location touristique de courte durée et la forte proportion de résidences secondaires aggravent depuis plusieurs années les tensions sur le marché du logement. Cette situation fragilise directement l’activité économique dans ces territoires.

Par ailleurs, de nombreux territoires de montagne disposent d’un parc immobilier ancien, parfois vacant ou insuffisamment rénové, dont la mobilisation constitue un levier essentiel pour répondre à la crise du logement des travailleurs saisonniers.

Face à cette situation, il est nécessaire d’activer l’ensemble des leviers permettant de remettre sur le marché des logements réhabilités et adaptés aux besoins des actifs saisonniers.

Le volet du dispositif « Jeanbrun » applicable aux logements réhabilités vise légitimement à encourager la rénovation du parc existant et la location de longue durée tout en évitant les effets d’aubaine liés aux meublés touristiques de courte durée. Toutefois, la condition de location nue à usage d’habitation principale risque également d’exclure des solutions adaptées aux besoins spécifiques des travailleurs saisonniers dans les territoires de montagne, pour lesquels la location meublée constitue souvent la formule la plus adaptée.

Le présent amendement propose donc une dérogation strictement encadrée permettant, dans les communes de montagne, d’ouvrir le bénéfice du dispositif aux logements meublés destinés aux travailleurs saisonniers, tout en excluant explicitement toute location touristique de courte durée.

Les conditions d’application de cette dérogation devront être strictement définies par décret afin de garantir l’affectation effective des logements aux travailleurs saisonniers et de prévenir tout détournement du dispositif à des fins de location touristique. 

Amendement co-travaillé avec l’ASPIM 

Le présent amendement vise à sécuriser l’application du dispositif prévu au j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

L’article 1^er de la présente proposition de loi étend le champ du dispositif à l’ensemble des logements donnés en location à titre de résidence principale, sous condition de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition et permettant une amélioration de la performance énergétique. Afin que cette évolution puisse produire pleinement ses effets, il est nécessaire d’adapter le régime aux modalités propres à l’investissement collectif.

Les SCPI constituent à cet égard un vecteur utile de mobilisation de l’épargne privée au service du logement abordable et de la rénovation du parc existant, en raison de leur capacité de mutualisation, de gestion professionnelle des actifs et de déploiement à grande échelle.

Le présent amendement précise que l’amortissement est calculé au niveau de la SCPI, immeuble par immeuble, puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits, conformément au principe de transparence fiscale applicable aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Il prévoit également que l’engagement de conservation est apprécié individuellement au niveau de chaque associé.

Il sécurise par ailleurs le traitement de la condition tenant à l’absence de location à un associé, à un membre du foyer fiscal ou à un proche de l’investisseur. Cette condition, conçue pour l’investissement détenu en direct, est matériellement impossible à contrôler dans le cadre d’une SCPI : il n’est pas possible de contrôler en permanence l’ensemble des membres du foyer fiscal de la collectivité des associés, ou la liste de ses proches et la liste des documents prévus par la loi au titre de la mise en location des logements n’autorisent pas la collecte de telles informations. Du reste, les associés ne disposent d’aucun pouvoir de sélection des
locataires et l’attribution des logements relève d’une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, agissant dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire.

L’amendement prévoit donc que la location d’un logement détenu par la SCPI à un associé ou à un proche d’un associé ne peut avoir pour effet de priver les associés du bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement, dès lors que l’attribution du logement intervient dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire. Il précise également qu’en cas de rupture de l’engagement de conservation souscrit par un associé au titre des parts souscrites ou acquises, la remise en cause de l’avantage fiscal est limitée au seul associé concerné.

Ces précisions permettent d’assurer une application sécurisée, contrôlable et conforme à l’économie générale du régime, sans en modifier l’assiette, le taux ni la durée. Les modalités pratiques de suivi et de déclaration de l’amortissement, ainsi que son articulation avec les autres règles applicables aux SCPI, aux revenus fonciers, aux plus-values immobilières et aux dispositifs de logement abordable, pourront être utilement précisées par l’administration fiscale.

Le présent amendement de réécriture générale de l’alinéa 3 de l’article 1er vise d’une part à supprimer le critère imposant un seuil minimal de travaux pour bénéficier du statut du bailleur privé, qu’il s’agisse de celui de 30 % prévu par le doit positif au j) du I de l’article 31 du Code général des impôts, ou de celui fixé à 20 % par la présente proposition de loi.

Cette condition apparaît en effet excessivement restrictive et inadaptée à la réalité du parc locatif privé. Elle exclut de nombreux propriétaires qui participent pourtant pleinement à l’effort de mise sur le marché de logements, notamment dans les zones tendues, sans nécessairement engager des travaux lourds représentant un tel niveau de dépenses.

En pratique, ce seuil crée un effet dissuasif et complexifie inutilement l’accès au dispositif, alors même que l’objectif poursuivi est d’encourager l’investissement locatif privé et la remise sur le marché de logements disponibles.

Par ailleurs, les besoins d’amélioration du parc immobilier sont extrêmement variables selon l’état des biens, leur localisation ou encore les contraintes techniques propres à chaque opération. L’instauration d’un seuil uniforme de 30 % ou de 20 % ne permet pas de tenir compte de cette diversité des situations.

Bien que le texte propose d’abaisser ce seuil à 20 %, la suppression de cette exigence permettra ainsi de rendre le dispositif plus accessible, plus lisible et plus attractif pour les bailleurs privés, tout en soutenant l’offre locative et la fluidité du marché du logement.

D’autre part, pour prétendre pouvoir bénéficier du statut du bailleur privé, le présent amendement entend supprimer la mise en œuvre d’une réhabilitation lourde, telle que fixée par le droit positif, ainsi que le critère fixé par la présente proposition de loi imposant un gain d’au moins deux classes énergétiques si le logement est classé F ou G, ou d’une classe sinon.

En effet, la Cour des comptes avait relevé que 61 % des logements classés F ou G conservent une note dégradée après rénovation, malgré les efforts financiers importants consentis. En effet, 20 % des logements classés F ou G (soit 960 000 sur les 4 800 000 classés F ou G du parc immobilier français) conserveraient une note dégradée F ou G malgré la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et 41 % des logements classés F ou G (soit 1 968 000 sur les 4 800 000 classés F ou G du parc immobilier français) obtiendraient la note E. Il n’est d’ailleurs pas tenu compte des 6 420 000 logements déjà classés E, qui pourraient conserver leur note dégradée malgré la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Aussi, il ne va pas sans dire que l’outil utilisé pour déterminer la classe de performance énergétique des logements ne présente pas toujours des résultats fiables, la note du diagnostic de performance énergétique obtenue pouvant ainsi varier d’un diagnostiqueur à l’autre entre des DPE réalisés pourtant sur un même logement. Cette note est d’ailleurs erronée dans 71 % des cas (selon Hello Watt, 40 % des DPE réalisés ont une étiquette d’écart avec la réalité, et 31 % des DPE réalisés ont deux étiquettes d’écart avec la réalité).

Il est impératif de maintenir un dispositif fiscal qui soit incitatif au profit des propriétaires afin que ces derniers ne renoncent pas à faire réaliser des travaux de rénovation énergétique, sans compter que le laps de temps qui leur est aujourd’hui imparti pour prétendre bénéficier d’un tel avantage après la réalisation de ces travaux est bien trop court face aux nombreux obstacles auxquels ils sont déjà pourtant confrontés : pénurie d’artisans qualifiés pour effectuer les travaux dans les temps, inflation du prix des matières premières, taux d’intérêt toujours élevés, et lourdeur des procédures pour obtenir les autorisations administratives nécessaires (mairie, architecte des bâtiments de France, syndic de copropriété…), sans parler de la multiplication des contraintes techniques propres à l’immeuble.

Pour prétendre pouvoir bénéficier du statut du bailleur privé, le présent amendement entend supprimer la mise en œuvre d’une réhabilitation lourde, telle que fixée par le droit positif, ainsi que le critère fixé par la présente proposition de loi imposant un gain d’au moins deux classes énergétiques si le logement est classé F ou G, ou d’une classe sinon.

En effet, la Cour des comptes avait relevé que 61 % des logements classés F ou G conservent une note dégradée après rénovation, malgré les efforts financiers importants consentis. En effet, 20 % des logements classés F ou G (soit 960 000 sur les 4 800 000 classés F ou G du parc immobilier français) conserveraient une note dégradée F ou G malgré la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et 41 % des logements classés F ou G (soit 1 968 000 sur les 4 800 000 classés F ou G du parc immobilier français) obtiendraient la note E. Il n’est d’ailleurs pas tenu compte des 6 420 000 logements déjà classés E, qui pourraient conserver leur note dégradée malgré la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Aussi, il ne va pas sans dire que l’outil utilisé pour déterminer la classe de performance énergétique des logements ne présente pas toujours des résultats fiables, la note du diagnostic de performance énergétique obtenue pouvant ainsi varier d’un diagnostiqueur à l’autre entre des DPE réalisés pourtant sur un même logement. Cette note est d’ailleurs erronée dans 71 % des cas (selon Hello Watt, 40 % des DPE réalisés ont une étiquette d’écart avec la réalité, et 31 % des DPE réalisés ont deux étiquettes d’écart avec la réalité).

Il est impératif de maintenir un dispositif fiscal qui soit incitatif au profit des propriétaires afin que ces derniers ne renoncent pas à faire réaliser des travaux de rénovation énergétique, sans compter que le laps de temps qui leur est aujourd’hui imparti pour prétendre bénéficier d’un tel avantage après la réalisation de ces travaux est bien trop court face aux nombreux obstacles auxquels ils sont déjà pourtant confrontés : pénurie d’artisans qualifiés pour effectuer les travaux dans les temps, inflation du prix des matières premières, taux d’intérêt toujours élevés, et lourdeur des procédures pour obtenir les autorisations administratives nécessaires (mairie, architecte des bâtiments de France, syndic de copropriété…), sans parler de la multiplication des contraintes techniques propres à l’immeuble.

Le présent amendement de réécriture générale de l’alinéa 3 de l’article 1er vise d’une part à supprimer le critère imposant un seuil minimal de travaux pour bénéficier du statut du bailleur privé, qu’il s’agisse de celui de 30 % prévu par le doit positif au j) du I de l’article 31 du Code général des impôts, ou de celui fixé à 20 % par la présente proposition de loi.

Cette condition apparaît en effet excessivement restrictive et inadaptée à la réalité du parc locatif privé. Elle exclut de nombreux propriétaires qui participent pourtant pleinement à l’effort de mise sur le marché de logements, notamment dans les zones tendues, sans nécessairement engager des travaux lourds représentant un tel niveau de dépenses.

En pratique, ce seuil crée un effet dissuasif et complexifie inutilement l’accès au dispositif, alors même que l’objectif poursuivi est d’encourager l’investissement locatif privé et la remise sur le marché de logements disponibles.

Par ailleurs, les besoins d’amélioration du parc immobilier sont extrêmement variables selon l’état des biens, leur localisation ou encore les contraintes techniques propres à chaque opération. L’instauration d’un seuil uniforme de 30 % ou de 20 % ne permet pas de tenir compte de cette diversité des situations.

Bien que le texte propose d’abaisser ce seuil à 20 %, la suppression de cette exigence permettra ainsi de rendre le dispositif plus accessible, plus lisible et plus attractif pour les bailleurs privés, tout en soutenant l’offre locative et la fluidité du marché du logement.

Le présent amendement de repli vise à abaisser davantage le seuil minimal de travaux requis pour bénéficier du statut du bailleur privé, le faisant finalement passer à 10 % au lieu de 20 %.

Si l’objectif d’encourager l’amélioration qualitative du parc locatif doit être préservé, le seuil actuellement fixé à 30 % apparaît en effet comme disproportionné au regard de la réalité économique des opérations locatives. Un tel niveau de travaux constitue, dans de nombreux cas, un frein à l’entrée dans le dispositif, en particulier pour les petits propriétaires et les investisseurs de proximité.

En ramenant ce seuil à 10 % au lieu de 20 %, le présent amendement permet de maintenir une exigence de rénovation ou d’amélioration des logements, tout en rendant le dispositif plus accessible et plus conforme à la diversité des situations rencontrées sur le terrain.

Cette évolution favoriserait ainsi la mobilisation du parc privé, encouragerait la réalisation de travaux utiles à l’entretien et à l’amélioration des logements, et contribuerait au développement de l’offre locative, notamment dans les territoires où les besoins sont les plus importants.

Cet amendement d’appel du groupe Ecologiste et social vise à supprimer l’extension du dispositif fiscal "Jeanbrun" aux locaux transformés en logements, notamment les bureaux.

Le groupe Ecologiste et social rappelle naturellement son soutien à la réhabilitation des bâtiments existants et à la transformation de bureaux vacants en logements lorsque ces opérations permettent de répondre aux besoins en logement tout en limitant l’artificialisation des sols. Toutefois, cet objectif ne justifie pas, en lui-même, l’extension sans encadrement d’une nouvelle niche fiscale.

Alors qu’environ 5,6 millions de mètres carrés de bureaux demeurent aujourd’hui vacants, la production de bureaux neufs continue, y compris depuis la généralisation du télétravail. Cette situation résulte moins des seules conséquences du Covid et du télétravail que de stratégies de surproduction immobilière menées depuis plusieurs années par les acteurs de l’immobilier et de la finance, avec le soutien des gouvernements successifs, au détriment d’une véritable politique d’accès au logement.

Dans ce contexte, il n’apparaît pas souhaitable d’étendre davantage une niche fiscale afin d’accompagner indirectement des opérations de rééquilibrage du marché tertiaire qui relèvent avant tout des choix économiques des acteurs concernés.

D’une manière générale, le groupe Ecologiste et social rappelle que les dispositifs de soutien à l’investissement locatif doivent être strictement encadrés et conditionnés à de véritables contreparties sociales et environnementales. À défaut, ils risquent de reproduire les effets d’aubaine observés avec certains dispositifs antérieurs, comme le Pinel, dont le coût budgétaire élevé et l’efficacité limitée ont notamment été soulignés par la Cour des comptes en 2024.

Le présent amendement vise à renforcer l’attractivité et l’efficacité du statut du bailleur privé en ouvrant son bénéfice aux logements proposés à loyer libre, tout en adaptant les mécanismes d’amortissement applicables aux différentes catégories de loyers.

Le dispositif actuel, excessivement concentré sur les seules catégories de loyers réglementés, limite fortement son attractivité pour les investisseurs privés et ne permet pas de répondre pleinement aux besoins de production et de remise sur le marché de logements locatifs.

Afin de soutenir l’investissement locatif dans toutes ses composantes, le présent amendement ouvre ainsi le statut du bailleur privé aux logements loués à loyer libre. Dans ce cadre, il prévoit un taux d’amortissement fixé à 3 % par an pour les logements anciens et à 3,5 % pour les logements neufs, avec un plafond annuel de déductibilité des amortissements fixé à 8 000 euros.

Le présent amendement vise à relever de 8 000 euros à 10 000 euros le plafond annuel de déductibilité des amortissements applicable aux logements proposés à loyers intermédiaires dans le cadre du statut du bailleur privé.

Le segment du logement intermédiaire joue un rôle essentiel dans l’équilibre du marché locatif, en permettant de loger des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social mais insuffisants pour supporter les niveaux de loyers du marché libre, en particulier dans les zones tendues.

Or, les contraintes pesant sur les bailleurs proposant des loyers intermédiaires demeurent importantes, tandis que l’équilibre économique des opérations locatives est fragilisé par la hausse du coût de construction, du financement et des charges d’exploitation.

Le relèvement du plafond de déductibilité des amortissements à 10 000 euros permettra ainsi de renforcer l’attractivité du dispositif pour les investisseurs privés tout en maintenant une contrepartie sociale réelle en matière de modération des loyers.

Cette mesure contribuera à soutenir la production et la remise sur le marché de logements intermédiaires, à fluidifier les parcours résidentiels et à renforcer l’offre locative accessible dans les territoires où les tensions sur le logement sont les plus fortes.

Aussi, le présent amendement vise à relever de 10 000 euros à 12 000 euros le plafond annuel de déductibilité des amortissements applicable aux logements proposés à loyers sociaux dans le cadre du statut du bailleur privé.

Le développement d’une offre locative sociale portée par des bailleurs privés constitue un levier essentiel pour répondre à la crise du logement et favoriser l’accès au logement des ménages modestes, notamment dans les territoires les plus tendus.

Toutefois, les engagements associés aux loyers sociaux impliquent pour les propriétaires des niveaux de rentabilité significativement réduits, dans un contexte marqué par l’augmentation continue des coûts d’acquisition, de rénovation, de financement et d’entretien des logements.

Le relèvement du plafond annuel de déductibilité des amortissements à 12 000 euros vise ainsi à mieux compenser les efforts consentis par les bailleurs qui acceptent de pratiquer des loyers modérés et à renforcer l’équilibre économique des opérations locatives à vocation sociale.

Cette mesure permettra d’accroître l’attractivité du dispositif, de soutenir la mobilisation du parc privé à des fins sociales et d’encourager le développement d’une offre locative accessible aux ménages aux revenus modestes.

Enfin, le présent amendement vise à relever de 12 000 euros à 14 000 euros le plafond annuel de déductibilité des amortissements applicable aux logements proposés à loyers très sociaux dans le cadre du statut du bailleur privé.

Les logements à loyers très sociaux répondent aux besoins des ménages les plus fragiles, confrontés à de fortes difficultés d’accès au logement dans un contexte de tension durable du marché locatif. Le développement de cette offre constitue ainsi un enjeu majeur de cohésion sociale et de lutte contre le mal-logement.

Toutefois, les bailleurs qui s’engagent dans ce type de location acceptent des niveaux de loyers particulièrement faibles, réduisant fortement la rentabilité des opérations, alors même que les coûts d’acquisition, de rénovation, d’entretien et de financement continuent de progresser.

Le relèvement du plafond annuel de déductibilité des amortissements à 14 000 euros vise dès lors à renforcer l’incitation accordée aux propriétaires qui participent à l’effort de logement des publics les plus modestes et à mieux compenser les contraintes économiques attachées à ces engagements sociaux renforcés.

Cette mesure permettra de favoriser la mobilisation du parc privé à vocation très sociale, de soutenir le développement d’une offre locative accessible aux ménages les plus précaires et de renforcer l’efficacité du statut du bailleur privé comme outil de politique du logement.

Le présent amendement vise à permettre aux bailleurs privés bénéficiant du dispositif d’opter pour une durée d’engagement locatif de six ans, en complément de la durée actuellement fixée à neuf ans.

Si la stabilité de l’offre locative constitue un objectif légitime, la durée d’engagement de neuf ans apparaît aujourd’hui excessivement contraignante pour de nombreux investisseurs particuliers. Cette rigidité limite l’attractivité du statut du bailleur privé et constitue un frein à l’entrée dans le dispositif, notamment pour les ménages souhaitant conserver une certaine souplesse dans la gestion de leur patrimoine.

L’instauration d’une possibilité d’engagement sur six ans permettrait de mieux prendre en compte les réalités économiques et personnelles des bailleurs, tout en maintenant une durée suffisamment longue pour garantir l’inscription des logements dans le parc locatif de manière stable et durable.

Cette évolution contribuerait ainsi à élargir le nombre de propriétaires susceptibles de recourir au dispositif, à renforcer la mobilisation du parc privé et à soutenir le développement de l’offre locative, en particulier dans les territoires confrontés à des tensions importantes sur le logement.

En offrant davantage de flexibilité aux investisseurs tout en préservant les objectifs de politique du logement poursuivis par le statut du bailleur privé, le présent amendement vise à améliorer l’efficacité et l’attractivité du dispositif.

Le présent amendement vise à majorer de 0,5 point les taux d’amortissement applicables, dans le cadre du statut du bailleur privé, aux logements donnés en location à loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux, tant dans l’ancien que dans le neuf.

Cette majoration a pour objectif de renforcer l’attractivité des dispositifs locatifs comportant une contrepartie sociale en matière de plafonnement des loyers. En effet, les bailleurs qui acceptent de pratiquer des loyers inférieurs aux prix du marché supportent des contraintes économiques importantes, dans un contexte marqué par la hausse du coût du crédit, de la construction, de la rénovation et des charges de gestion.

L’augmentation des taux d’amortissement permettra ainsi de mieux compenser l’effort consenti par les propriétaires qui participent à la production d’une offre locative accessible, tout en améliorant l’équilibre économique des opérations immobilières concernées.

Cette mesure vise également à orienter davantage l’investissement privé vers les segments locatifs répondant aux besoins des classes moyennes et des ménages modestes, particulièrement dans les zones où les tensions sur le logement demeurent les plus fortes.

En renforçant les avantages attachés aux loyers intermédiaires, sociaux et très sociaux, le présent amendement contribue à faire du statut du bailleur privé un outil plus efficace de soutien à l’offre locative abordable et de réponse durable à la crise du logement.

Le présent amendement vise à permettre aux bénéficiaires du statut du bailleur privé de louer un logement à un membre de leur famille, qu’il s’agisse d’un ascendant, d’un descendant ou d’un collatéral, tout en conservant le bénéfice du dispositif.

L’interdiction actuelle de location intrafamiliale constitue un frein important à l’attractivité du statut du bailleur privé et ne correspond plus aux réalités sociales et patrimoniales contemporaines. De nombreux propriétaires souhaitent en effet pouvoir loger un enfant poursuivant des études, un parent âgé, un membre de leur fratrie ou plus largement un proche, tout en participant à l’effort de mise à disposition de logements locatifs.

Cette interdiction apparaît d’autant moins justifiée que les logements concernés demeurent soumis aux obligations prévues par le dispositif, notamment en matière de location effective, de respect des plafonds de loyers et, le cas échéant, de conditions de ressources.

Le présent amendement vise ainsi à introduire davantage de souplesse et de cohérence dans le statut du bailleur privé, sans remettre en cause les objectifs poursuivis en matière de développement de l’offre locative.

En autorisant la location à des ascendants, descendants ou collatéraux, cette mesure permettra de renforcer l’attractivité du dispositif, de mieux répondre aux besoins de logement des familles et de favoriser la mobilisation du parc locatif privé.

Le présent amendement vise à renforcer l’attractivité et l’efficacité du statut du bailleur privé en ouvrant son bénéfice aux logements proposés à loyer libre, tout en adaptant les mécanismes d’amortissement applicables aux différentes catégories de loyers.

Le dispositif actuel, excessivement concentré sur les seules catégories de loyers réglementés, limite fortement son attractivité pour les investisseurs privés et ne permet pas de répondre pleinement aux besoins de production et de remise sur le marché de logements locatifs.

Afin de soutenir l’investissement locatif dans toutes ses composantes, le présent amendement ouvre ainsi le statut du bailleur privé aux logements loués à loyer libre. Dans ce cadre, il prévoit un taux d’amortissement fixé à 3 % par an pour les logements anciens et à 3,5 % pour les logements neufs, avec un plafond annuel de déductibilité des amortissements fixé à 8 000 euros.

Le présent amendement vise à relever de 8 000 euros à 10 000 euros le plafond annuel de déductibilité des amortissements applicable aux logements proposés à loyers intermédiaires dans le cadre du statut du bailleur privé.

Le segment du logement intermédiaire joue un rôle essentiel dans l’équilibre du marché locatif, en permettant de loger des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social mais insuffisants pour supporter les niveaux de loyers du marché libre, en particulier dans les zones tendues.

Or, les contraintes pesant sur les bailleurs proposant des loyers intermédiaires demeurent importantes, tandis que l’équilibre économique des opérations locatives est fragilisé par la hausse du coût de construction, du financement et des charges d’exploitation.

Le relèvement du plafond de déductibilité des amortissements à 10 000 euros permettra ainsi de renforcer l’attractivité du dispositif pour les investisseurs privés tout en maintenant une contrepartie sociale réelle en matière de modération des loyers.

Cette mesure contribuera à soutenir la production et la remise sur le marché de logements intermédiaires, à fluidifier les parcours résidentiels et à renforcer l’offre locative accessible dans les territoires où les tensions sur le logement sont les plus fortes.

Aussi, le présent amendement vise à relever de 10 000 euros à 12 000 euros le plafond annuel de déductibilité des amortissements applicable aux logements proposés à loyers sociaux dans le cadre du statut du bailleur privé.

Le développement d’une offre locative sociale portée par des bailleurs privés constitue un levier essentiel pour répondre à la crise du logement et favoriser l’accès au logement des ménages modestes, notamment dans les territoires les plus tendus.

Toutefois, les engagements associés aux loyers sociaux impliquent pour les propriétaires des niveaux de rentabilité significativement réduits, dans un contexte marqué par l’augmentation continue des coûts d’acquisition, de rénovation, de financement et d’entretien des logements.

Le relèvement du plafond annuel de déductibilité des amortissements à 12 000 euros vise ainsi à mieux compenser les efforts consentis par les bailleurs qui acceptent de pratiquer des loyers modérés et à renforcer l’équilibre économique des opérations locatives à vocation sociale.

Cette mesure permettra d’accroître l’attractivité du dispositif, de soutenir la mobilisation du parc privé à des fins sociales et d’encourager le développement d’une offre locative accessible aux ménages aux revenus modestes.

Enfin, le présent amendement vise à relever de 12 000 euros à 14 000 euros le plafond annuel de déductibilité des amortissements applicable aux logements proposés à loyers très sociaux dans le cadre du statut du bailleur privé.

Les logements à loyers très sociaux répondent aux besoins des ménages les plus fragiles, confrontés à de fortes difficultés d’accès au logement dans un contexte de tension durable du marché locatif. Le développement de cette offre constitue ainsi un enjeu majeur de cohésion sociale et de lutte contre le mal-logement.

Toutefois, les bailleurs qui s’engagent dans ce type de location acceptent des niveaux de loyers particulièrement faibles, réduisant fortement la rentabilité des opérations, alors même que les coûts d’acquisition, de rénovation, d’entretien et de financement continuent de progresser.

Le relèvement du plafond annuel de déductibilité des amortissements à 14 000 euros vise dès lors à renforcer l’incitation accordée aux propriétaires qui participent à l’effort de logement des publics les plus modestes et à mieux compenser les contraintes économiques attachées à ces engagements sociaux renforcés.

Cette mesure permettra de favoriser la mobilisation du parc privé à vocation très sociale, de soutenir le développement d’une offre locative accessible aux ménages les plus précaires et de renforcer l’efficacité du statut du bailleur privé comme outil de politique du logement.

Le présent amendement vise à permettre aux bailleurs privés bénéficiant du dispositif d’opter pour une durée d’engagement locatif de six ans, en complément de la durée actuellement fixée à neuf ans.

Si la stabilité de l’offre locative constitue un objectif légitime, la durée d’engagement de neuf ans apparaît aujourd’hui excessivement contraignante pour de nombreux investisseurs particuliers. Cette rigidité limite l’attractivité du statut du bailleur privé et constitue un frein à l’entrée dans le dispositif, notamment pour les ménages souhaitant conserver une certaine souplesse dans la gestion de leur patrimoine.

L’instauration d’une possibilité d’engagement sur six ans permettrait de mieux prendre en compte les réalités économiques et personnelles des bailleurs, tout en maintenant une durée suffisamment longue pour garantir l’inscription des logements dans le parc locatif de manière stable et durable.

Cette évolution contribuerait ainsi à élargir le nombre de propriétaires susceptibles de recourir au dispositif, à renforcer la mobilisation du parc privé et à soutenir le développement de l’offre locative, en particulier dans les territoires confrontés à des tensions importantes sur le logement.

En offrant davantage de flexibilité aux investisseurs tout en préservant les objectifs de politique du logement poursuivis par le statut du bailleur privé, le présent amendement vise à améliorer l’efficacité et l’attractivité du dispositif.

Le présent amendement vise à majorer de 0,5 point les taux d’amortissement applicables, dans le cadre du statut du bailleur privé, aux logements donnés en location à loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux, tant dans l’ancien que dans le neuf.

Cette majoration a pour objectif de renforcer l’attractivité des dispositifs locatifs comportant une contrepartie sociale en matière de plafonnement des loyers. En effet, les bailleurs qui acceptent de pratiquer des loyers inférieurs aux prix du marché supportent des contraintes économiques importantes, dans un contexte marqué par la hausse du coût du crédit, de la construction, de la rénovation et des charges de gestion.

L’augmentation des taux d’amortissement permettra ainsi de mieux compenser l’effort consenti par les propriétaires qui participent à la production d’une offre locative accessible, tout en améliorant l’équilibre économique des opérations immobilières concernées.

Cette mesure vise également à orienter davantage l’investissement privé vers les segments locatifs répondant aux besoins des classes moyennes et des ménages modestes, particulièrement dans les zones où les tensions sur le logement demeurent les plus fortes.

En renforçant les avantages attachés aux loyers intermédiaires, sociaux et très sociaux, le présent amendement contribue à faire du statut du bailleur privé un outil plus efficace de soutien à l’offre locative abordable et de réponse durable à la crise du logement.

Le présent amendement vise à permettre aux bénéficiaires du statut du bailleur privé de louer un logement à un membre de leur famille, qu’il s’agisse d’un ascendant, d’un descendant ou d’un collatéral, tout en conservant le bénéfice du dispositif.

L’interdiction actuelle de location intrafamiliale constitue un frein important à l’attractivité du statut du bailleur privé et ne correspond plus aux réalités sociales et patrimoniales contemporaines. De nombreux propriétaires souhaitent en effet pouvoir loger un enfant poursuivant des études, un parent âgé, un membre de leur fratrie ou plus largement un proche, tout en participant à l’effort de mise à disposition de logements locatifs.

Cette interdiction apparaît d’autant moins justifiée que les logements concernés demeurent soumis aux obligations prévues par le dispositif, notamment en matière de location effective, de respect des plafonds de loyers et, le cas échéant, de conditions de ressources.

Le présent amendement vise ainsi à introduire davantage de souplesse et de cohérence dans le statut du bailleur privé, sans remettre en cause les objectifs poursuivis en matière de développement de l’offre locative.

En autorisant la location à des ascendants, descendants ou collatéraux, cette mesure permettra de renforcer l’attractivité du dispositif, de mieux répondre aux besoins de logement des familles et de favoriser la mobilisation du parc locatif privé.

Cet amendement du groupe Ecologiste et social vise à porter de neuf à douze ans la durée minimale de location conditionnant le bénéfice du dispositif fiscal "Jeanbrun". 

L’allongement de la durée d’engagement locatif permet de mieux garantir la vocation sociale et durable du dispositif, en assurant une mise à disposition plus longue des logements à loyers maîtrisés.

Le groupe Ecologiste et social rappelle que les dispositifs de soutien à l’investissement locatif doivent être strictement encadrés et conditionnés à de véritables contreparties sociales et environnementales. À défaut, ils risquent de reproduire les effets d’aubaine observés avec certains dispositifs antérieurs, comme le Pinel, dont le coût budgétaire élevé et l’efficacité limitée ont notamment été soulignés par la Cour des comptes en 2024.

Le présent amendement vise à revenir en partie sur la rédaction antérieure de l’article 2 de cette proposition de loi avant son étude en commission, et ce afin de permettre, à titre expérimental, au maître d’ouvrage professionnel de renoncer librement à la solidarité juridique entre les différents co-traitants intervenant sur des marchés privés de moins de 50 000 euros hors taxe.

Aussi, cette réécriture réintroduit l’obligation pesant sur le Gouvernement à remettre au Parlement un rapport dressant le bilan de l’expérimentation trois mois avant son terme, ce rapport précisant les effets éventuels de cette expérimentation sur l’augmentation du recours aux groupements momentanés d’entreprises pour réaliser des travaux et ses conséquences pour le client.

Le présent amendement vise à préciser que l’existence ou non de la solidarité entre les différents co-traitants participant à une opération de travaux stipulée dans le contrat demeure une faculté du maître d’ouvrage qui ne saurait revêtir un caractère obligatoire.

En l’état, une interprétation trop impérative du dispositif pourrait conduire à imposer systématiquement l’exclusion de toute solidarité entre les intervenants, alors même que cette solidarité constitue, dans certaines opérations, une garantie utile pour le maître d’ouvrage en matière de bonne exécution des travaux, de sécurité juridique et de réparation des désordres.

Or, les opérations de construction présentent une grande diversité de configurations techniques, économiques et contractuelles. Il appartient dès lors au maître d’ouvrage, en fonction des caractéristiques du projet, de l’organisation des marchés et de l’appréciation des risques, de déterminer librement s’il souhaite prévoir ou non une clause d’absence de solidarité entre les entreprises ou groupements intervenants.

Le présent amendement consacre ainsi un principe de liberté contractuelle et évite qu’une règle uniforme ne fragilise la protection du maître d’ouvrage ou ne limite inutilement sa capacité de négociation.

Il garantit enfin un meilleur équilibre entre les parties en laissant à chaque maître d’ouvrage la possibilité d’adapter les stipulations contractuelles aux besoins spécifiques de l’opération concernée.

Le présent amendement vise à préciser le champ d’application du dispositif expérimental relatif à l’absence de solidarité juridique entre cotraitants dans les marchés privés de travaux ou de prestations de services dont le montant n’excède pas 100 000 euros.

Il est en effet proposé de réserver la faculté d’opposition à l’absence de solidarité juridique aux seuls maîtres d’ouvrage disposant des compétences, de l’expérience et des moyens nécessaires pour apprécier pleinement les conséquences juridiques et techniques d’une telle organisation contractuelle.

Cette précision répond à un impératif de protection des particuliers, qui ne disposent pas toujours des connaissances suffisantes pour mesurer les effets de l’absence de solidarité entre entreprises cotraitantes, notamment en matière de responsabilité, de garanties légales et de recours en cas de désordres affectant l’ouvrage.

À l’inverse, les maîtres d’ouvrage professionnels sont en capacité d’évaluer les risques liés à la répartition des responsabilités entre les entreprises intervenantes et de négocier les stipulations contractuelles adaptées à leurs besoins.

Le présent amendement vise à abaisser à 50 000 euros hors taxes le seuil des contrats privés de travaux ou de prestations de services réalisés en cotraitance pouvant bénéficier, à titre expérimental, d’une absence de solidarité juridique entre les cotraitants.

Si la simplification des relations contractuelles et l’allégement des contraintes pesant sur les entreprises constituent des objectifs légitimes, l’absence de solidarité juridique entre cotraitants ne saurait être étendue à des opérations d’un montant trop élevé sans fragiliser la protection du maître d’ouvrage, en particulier lorsqu’il s’agit de particuliers ou de petites structures ne disposant pas d’une expertise juridique suffisante.

En effet, la solidarité entre les cotraitants constitue une garantie essentielle permettant d’assurer la bonne exécution des travaux, la continuité des responsabilités et l’effectivité des garanties légales prévues par le code civil. Son effacement dans des opérations de montant significatif pourrait multiplier les contentieux, compliquer les recours du maître d’ouvrage et accroître les risques de défaillance en chaîne dans le secteur du bâtiment.

Cet amendement vise à juguler les effets de la crise du logement que subissent les Français, en supprimant les contraintes énergétiques pesant sur l’offre locative, issues de la classification déterminée par le diagnostic de performance énergétique (DPE). L’objectif est de relancer le marché locatif par un choc d’offre.

Alors que la France compte près de 4 millions de personnes mal logées, dont plus d’un million seraient privées de logement, les exigences en matière de décence énergétique - issues d’une approche écologique technocratique - aggravent la crise en retirant du parc locatif des centaines de milliers de logements, les rendant vacants, alors même que la demande explose, notamment dans les grands centres urbains, les zones littorales et frontalières. Il est par ailleurs important de rappeler que l’immobilier résidentiel ne représente que 12 % des 0,9 % d’émissions mondiales de CO₂ imputables à notre pays, soit environ 0,1 % des émissions globales.

Face à ces contraintes, il a par exemple été observé un effondrement de 75 % des annonces locatives à Paris, le coût des travaux étant souvent une charge insurmontable pour les petits propriétaires bailleurs. L’efficacité même de ces travaux sur les économies d’énergie est d’ailleurs incertaine et limitée, comme le montrent de nombreuses études. Selon une enquête menée par la SOFRES pour l’ADEME, les économies réalisées ne s’élèveraient en moyenne qu’à 2,71 % sur la facture énergétique, pour un coût moyen de 4 239 € de travaux. Une étude de l’université de Cambridge indique que ces économies tendent à disparaître au bout de quatre ans pour une isolation par l’extérieur (ITE) et de deux ans pour une isolation des combles. En outre, le parc immobilier français demeure l’un des mieux rénovés d’Europe.

La Cour des comptes souligne, quant à elle, que 40 % des logements ayant fait l’objet de travaux d’isolation demeurent des passoires thermiques, leur note DPE n’ayant pas évolué malgré les efforts financiers consentis. Toujours selon la Cour des comptes, 60 % des logements classés F ou G conservent une note dégradée après rénovation.

La performance énergétique est évaluée à l’aide d’un outil à la fois complexe, peu fiable et parfois contesté : le diagnostic de performance énergétique, désormais opposable, qui influe directement sur la valeur locative et la valeur vénale des logements.

Le calendrier d’interdiction progressive de mise en location ne tient aucunement compte des réalités et des difficultés auxquelles sont confrontés les Français : pénurie d’artisans qualifiés pour effectuer les travaux dans les délais imposés, prix élevés des matières premières, taux d’intérêt toujours soutenus, et lourdeur des procédures pour obtenir les autorisations administratives nécessaires. Dans certains cas, ces travaux peuvent même s’avérer techniquement irréalisables.

À défaut de supprimer le calendrier d’interdiction progressive de mise en location instauré par la loi Climat et Résilience, cet amendement de repli vise à en reporter l’application après l’élection présidentielle en métropole, et de deux ans dans les territoires d’outre-mer, afin de ne pas désavantager ces derniers par rapport à l’Hexagone.

L’objectif reste, dans tous les cas, de neutraliser l’interdiction de mise en location des logements classés G avant l’élection présidentielle qui donnera le cap de la nouvelle politique nationale, tout en accordant aux bailleurs un délai raisonnable pour se préparer aux futures exigences en matière de rénovation énergétique. Cette mesure vise à atténuer les effets des contraintes énergétiques pesant sur l’offre locative, dans un contexte de crise du logement persistante.

Cet article additionnel vise à endiguer les effets de la crise du logement qui frappe durement notre pays, en mettant un terme aux contraintes énergétiques pesant sur l’offre locative, imposées par la classification issue du diagnostic de performance énergétique (DPE). Il s'agit également de relancer le marché locatif par un véritable choc d’offre.

Alors que près de 4 millions de personnes sont mal logées en France, dont plus d’un million privées de logement, les exigences de « décence énergétique » contribuent à aggraver la crise. Fondées sur une approche d’écologie punitive, ces exigences négligent le fait que le logement représente à peine 12 % des 0,9 % d’émissions mondiales de CO₂ imputables à la France — soit environ 0,1 % des émissions globales.

La classification énergétique, fondée sur un outil aussi complexe que controversé — le DPE —, devenu opposable, conditionne désormais la valeur vénale et locative d’un bien. Or, ce dispositif souffre de nombreuses limites : fiabilité discutable, forte variabilité selon les diagnostiqueurs, et suspicion de fraudes.

Le calendrier d’interdiction progressive de mise en location ne tient pas compte des réalités de terrain : pénurie d’artisans agréés, inflation du coût des matériaux, taux d’intérêt élevés, lenteur administrative pour l’obtention des autorisations préalables — sans parler des cas où les travaux sont techniquement ou juridiquement irréalisables.

Les conséquences sont alarmantes : à Paris, on observe un effondrement de 75 % des annonces de location. De nombreux petits propriétaires, incapables d’assumer le coût des rénovations exigées, retirent leurs biens du marché. L'efficacité énergétique de ces travaux, par ailleurs, reste incertaine. Selon une étude SOFRES pour l’ADEME, les économies d’énergie ne représenteraient que 2,71 % pour un coût moyen de 4 239 €. D’autres travaux, comme ceux de l’université de Cambridge, révèlent un effet rebond entraînant la disparition des gains énergétiques après seulement quatre ans.

Enfin, la Cour des comptes elle-même alerte : 40 % des logements rénovés restent classés comme « passoires thermiques », et 60 % des logements notés F ou G conservent cette notation après travaux, malgré les investissements consentis par leurs propriétaires.

Cet amendement vise à supprimer l’obligation d’établir un plan pluriannuel de travaux (PPT). Cette suppression s’inscrit dans une logique de simplification administrative, en allégeant les contraintes pesant sur les copropriétés, notamment celles de petite taille.

En plus de représenter une charge financière importante - avec un coût moyen compris entre 2 000 et plus de 15 000 euros, selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) - ce plan se révèle disproportionné pour les petites copropriétés.

Il apparaît également théoriquement inefficace, dans la mesure où l’assemblée générale des copropriétaires peut s’opposer à la mise en œuvre des travaux qu’il recommande, réduisant ainsi sa portée pratique.

Le calendrier progressif d’application de cette obligation devrait donc également être abrogé, afin de renforcer la cohérence de cette démarche de simplification.

Cet amendement vise à supprimer l’obligation de constituer un fonds de travaux, celle-ci étant souvent perçue comme une « usine à gaz » coûteuse et peu utile pour certaines copropriétés, qui peuvent déjà avoir anticipé la réalisation de travaux par le biais de leur budget annuel ou d’appels de fonds exceptionnels.

Par ailleurs, bien que séparé des autres comptes, ce fonds est généralement bloqué et très faiblement rémunéré, demeurant ainsi inutilisé pendant plusieurs années, sans offrir de réel rendement.

En plus de représenter au moins 2,5 % du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale des copropriétaires, cette charge obligatoire peut venir s’ajouter à des situations d’impayés et risquer d’aggraver la situation financière du syndicat des copropriétaires.

Cet amendement du groupe Ecologiste et social vise à plafonner à un maximum de deux logements par foyer fiscal ouvrant droit au bénéfice du dispositif fiscal "Jeanbrun". Si ce mécanisme peut contribuer à soutenir la rénovation des logements, il ne doit pas favoriser des stratégies d’optimisation fiscale, ni créer des effets d’aubaine au bénéfice des investisseurs les plus aisés.

Le groupe Ecologiste et social rappelle que les dispositifs de soutien à l’investissement locatif doivent être strictement encadrés et conditionnés à de véritables contreparties sociales et environnementales. À défaut, ils risquent de reproduire les effets d’aubaine observés avec certains dispositifs antérieurs, comme le Pinel, dont le coût budgétaire élevé et l’efficacité limitée ont notamment été soulignés par la Cour des comptes en 2024.

Cet amendement vise à abroger les dispositions qui rendent obligatoire la réalisation d’un audit énergétique.

En effet, ce document représente un coût non négligeable, particulièrement dans un contexte de tension sur le pouvoir d’achat et de hausse générale des dépenses liées au logement. Cette charge s’ajoute à une accumulation d’obligations déjà existantes de fournir toute une série de documents (diagnostic de performance énergétique, diagnostics techniques divers), pesant de manière disproportionnée sur les propriétaires, notamment les ménages modestes ou les détenteurs de biens anciens.

Aussi, l’ajout d’une obligation supplémentaire contribue à alourdir et à complexifier les démarches de vente immobilière en dévalorisant certains biens, décourageant ainsi certains propriétaires de mettre leur bien sur le marché.

A défaut d’abroger l’obligation de faire réaliser un audit énergétique, cet amendement de repli propose de décaler l’entrée en vigueur de cette obligation après l’élection présidentielle qui donnera le cap de la nouvelle politique nationale, soit à partir du 1er juillet 2027.

Il est proposé par cet amendement de repli de juguler les effets de la crise du logement, en exonérant les logements du parc social des contraintes énergétiques pesant sur l’offre locative.

A l’heure où la fonction publique traverse une double crise de vocation et d’attractivité, certains élus envisagent d’augmenter l’offre de logements sociaux à destination des agents publics dans le but de rapprocher ces derniers de leur lieu de travail, à défaut de proposer une réelle revalorisation salariale de nombre d’agents de la fonction publique, l’interdiction progressive de mise en location de millions de logements risque de produire l’effet inverse en raréfiant l’offre de logement sur un parc locatif social déjà exsangue.

Alors que la France compte près de 4 millions de personnes mal logées, dont plus d’un million seraient privées de logement, les contraintes de décence énergétique, justifiées par une écologie punitive oubliant que le logement en France ne représente que 12 % des 0,9 % des émissions de CO2 de notre pays dans le monde (soit 0,1 %), viennent aggraver la crise du logement en sortant du parc locatif des centaines de milliers de logements, les rendant ainsi vacants, et ce alors que la demande explose, particulièrement dans les grands centres urbains, les littoraux et les zones frontalières.

Cette performance énergétique est mesurée à partir d’un outil aussi complexe que peu fiable, voire frauduleux : le diagnostic de performance énergétique, devenu opposable et non plus seulement informatif, et qui conditionne la valeur locative ainsi que la valeur vénale d’un logement.  

Le calendrier d’interdiction progressive de mise en location fait abstraction de tout pragmatisme face à la pénurie d’artisans agréés pour réaliser ces travaux de rénovation dans les délais impartis, et ce alors même que le prix des matières premières et le montant des taux d’intérêt restent élevés, sans compter la durée des procédures de délivrance des autorisations préalables nécessaires à obtenir pour la réalisation des travaux lorsque ces derniers ne sont pas rendus impossibles à effectuer.

L’efficacité même de ces travaux sur la réalisation de potentielles économies d’énergie est assez aléatoire et limitée selon de nombreuses études, comme celle de la SOFRES pour l’ADEME où l’économie d’énergie ne serait que de 2,71 % sur la facture d’énergie pour un coût moyen de travaux de 4239 €, ou encore de Cambridge où les économies d’énergie disparaîtraient 4 ans après la réalisation des travaux de rénovation en raison de l’effet rebond. La Cour des comptes estime que 40 % des logements ayant fait l’objet de travaux d’isolation demeurent des passoires thermiques puisque leur notation DPE ne change pas malgré tous les efforts financiers de leurs propriétaires. Aujourd’hui, selon la Cour des comptes, 60 % des logements classés F ou G conservent une note DPE dégradée malgré la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Cet amendement de repli à l’abrogation des dispositions de l’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets vise à exonérer les logements destinés à la location saisonnière des contraintes énergétiques pesant sur l’offre locative.

En effet, l’interdiction progressive de mise en location fondée sur les résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE) - un outil dont la fiabilité est régulièrement mise en cause en raison d’erreurs, voire de fraudes - ne saurait compromettre le modèle économique de nombreuses stations balnéaires ou de ski.

Il s’agit ici de préserver un pilier essentiel de l’économie locale et nationale : le tourisme. Pour de nombreux territoires, notamment en zones littorales ou de montagne, la location saisonnière constitue la principale source de revenus et un levier de croissance indispensable. L’application stricte des contraintes énergétiques à ces logements risquerait d’affaiblir durablement l’activité touristique et, par ricochet, de priver de nombreux ménages français de ressources essentielles.

Cet amendement vise à supprimer l’obligation d’établir un diagnostic technique global, lequel serait laissé à l’appréciation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette mesure s’inscrit dans une logique de simplification administrative. Elle vise à alléger les démarches imposées aux copropriétés, notamment les plus petites, pour lesquelles ce type de diagnostic représente un coût significatif - entre 900 et 11 500 euros selon les professionnels du secteur - sans nécessairement apporter de valeur ajoutée en l’absence de projet de rénovation à court terme.

En effet, ce document est dénué de portée contraignante : les copropriétés ne sont pas tenues de suivre les recommandations qui y figurent, ce qui le rend théoriquement superflu dans de nombreux cas.

Cet amendement prévoit que le Gouvernement remette au Parlement, dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi, un rapport évaluant l’impact des diagnostics de performance énergétique (DPE) sur la valeur vénale des immeubles.

Le caractère opposable du DPE a en effet mis en lumière la notion de « valeur verte » des logements, fondée sur leur consommation énergétique, le coût des travaux nécessaires à l’amélioration de leur performance, ainsi que leur capacité à être mis en location.

Cette « valeur verte » est ainsi devenue, pour certains acquéreurs, un levier majeur pour exiger une baisse artificielle du prix de vente, en se fondant sur les résultats du DPE — un outil jugé à la fois complexe, peu fiable, voire erroné dans certains cas.

Cet amendement prévoit que le Gouvernement remette au Parlement, dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi, un rapport évaluant les conséquences économiques et sociales de la vente à perte de logements, dévalués en raison de la note de leur diagnostic de performance énergétique (DPE).

En effet, certains propriétaires, ne disposant pas des ressources financières nécessaires pour réaliser les travaux de rénovation énergétique permettant de maintenir leur bien sur le marché locatif, se trouvent contraints de vendre afin d’échapper au paiement de la taxe sur les logements vacants. Le caractère « indécent » du logement, révélé par une mauvaise note au DPE - un outil souvent jugé complexe, peu fiable, voire erroné -, pousse trop souvent les acquéreurs à exiger une baisse importante du prix de vente. Les vendeurs se retrouvent ainsi, dans de nombreux cas, contraints à une vente à perte et dépossédés de leur patrimoine.

Cette dynamique soulève un risque accru de transfert de la propriété privée vers de grands acteurs institutionnels, publics ou privés, favorisant une concentration foncière préoccupante au détriment des particuliers, et contribuant à une forme de déséquilibre du marché immobilier.

Cet amendement vise à renforcer la transparence des établissements prêteurs à l’égard des ménages souhaitant acquérir un logement classé E, F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique, ou engager des travaux de rénovation énergétique sur ce type de logement.

Dans un contexte de durcissement progressif des normes applicables aux logements considérés du jour au lendemain comme énergivores, de nombreux Français se trouvent confrontés à des difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier. Les refus de prêt opposés pour l’acquisition d’une « passoire thermique » ou pour le financement de travaux de rénovation énergétique demeurent trop souvent peu explicites, laissant les emprunteurs dans l’incompréhension et sans la possibilité d’adapter leur projet.

Cette situation pénalise particulièrement les classes moyennes et les ménages modestes, notamment dans les territoires ruraux et périurbains, où le parc immobilier ancien est plus important et où les capacités de financement sont déjà contraintes par la hausse des taux d’intérêt et du coût des travaux.

Sans remettre en cause la liberté d’appréciation des établissements bancaires, le présent amendement instaure une obligation minimale d’information : lorsqu’un prêt est refusé dans ces situations, le prêteur devra communiquer gratuitement à l’emprunteur les principaux motifs de sa décision.

Une telle mesure permettra dès lors d’améliorer la compréhension des critères de financement, de favoriser la constitution de dossiers plus solides et d’éviter que la transition énergétique ne se traduise par une exclusion bancaire de nombreux Français. Elle participe ainsi à une meilleure protection des consommateurs et à une relation plus équilibrée entre les établissements de crédit et les emprunteurs.

Cet amendement vise à obtenir du Gouvernement une évaluation approfondie de la situation spécifique des territoires ultramarins au regard des exigences de rénovation énergétique introduites par le dispositif Jeanbrun.

Dans ces territoires, l'interdiction de mise en location des logements classés G entrera en vigueur dès le 1er janvier 2028 et celle des logements classés F dès le 1er janvier 2031 — soit des échéances sensiblement antérieures à celles applicables en Hexagone. Face à ces contraintes de calendrier renforcées, l'exigence d'un saut de deux classes pour les logements F et G apparaît disproportionnée au regard des capacités réelles de mobilisation des propriétaires bailleurs ultramarins.

Le rapport demandé devra apprécier dans quelle mesure une modulation de cette exigence — en retenant un saut d'une seule classe pour l'ensemble des logements, quelle que soit leur étiquette énergétique initiale — permettrait de rendre le dispositif effectivement accessible outre-mer et d'encourager la rénovation énergétique dans des délais compatibles avec les échéances légales.

Face à l’effondrement du nombre de primo-accédants (228 400 ménages de moins entre 2019 et 2024, soit une chute de 36,2 % selon l’Observatoire du financement du logement de l’Institut CSA), il devient urgent de lever les freins à l’accession à la propriété qui fragilise non seulement des milliers de ménages, mais entraîne également un ralentissement durable sur le marché de l’immobilier et de la construction, aggravant ainsi la crise du logement. 

Pour répondre à cette crise, cet amendement propose de créer un mécanisme concret de soutien à l’accession à la propriété en permettant à l’employeur de participer au financement de la résidence principale de ses salariés, en exonérant de cotisations sociales la prise en charge de tout ou partie des intérêts d’un crédit immobilier contracté par un salarié primo-accédant.

Afin de soutenir concrètement les ménages pour lesquels l’accès au crédit est devenu particulièrement difficile sous l’effet de la hausse des taux et du durcissement des conditions d’emprunt, cette mesure ciblerait ainsi les salariés n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.

Si, aujourd’hui, certaines entreprises contribuent déjà au paiement des intérêts d’emprunt de leurs salariés, les sommes versées sont toutefois intégrées dans l’assiette des cotisations sociales, ce qui rend ce mécanisme peu attractif et insuffisamment développé. Le présent amendement entend donc lever cet obstacle en excluant de l’assiette des cotisations sociales les sommes versées par l’employeur au titre de cette prise en charge, dans la limite de 8 % du plafond annuel de la sécurité sociale, soit environ 3 770 euros par an en 2025.

Afin de préserver l’équilibre du financement de la protection sociale, ces sommes resteraient assujetties à la CSG, à la CRDS ainsi qu’au forfait social de droit commun de 20 %. Les montants excédant ce plafond demeureraient soumis aux cotisations sociales dans les conditions habituelles.

Enfin, afin de garantir la liberté professionnelle des salariés et d’éviter tout mécanisme de dépendance à l’employeur, l’amendement prévoit expressément que les sommes déjà versées ne puissent faire l’objet d’aucune restitution en cas de rupture du contrat de travail.

Le présent amendement garantit la cohérence du statut du bailleur privé avec l'objectif prioritaire de remise sur le marché de logements à titre de résidence principale.

L'article 1er de la proposition de loi étend le bénéfice de l'amortissement fiscal aux maisons individuelles et abaisse le seuil de travaux à 20 % du prix d'acquisition. Si ces évolutions sont bienvenues, elles ne comportent pas de garde-fou empêchant que le dispositif bénéficie à des logements destinés à la location touristique de courte durée dans les territoires déjà les plus sous tension.

Dans les communes où les résidences secondaires représentent une part significative du parc notamment dans les zones de montagne et les communes touristiques littorales, la concurrence entre location à l'année et location saisonnière constitue l'un des principaux facteurs de pénurie pour les habitants permanents et les travailleurs.

Le présent amendement conditionne donc, dans ces territoires ciblés, le bénéfice de l'avantage fiscal à l'affectation du logement à la résidence principale du locataire, ce qui exclut la location de courte durée au sens de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. Cette restriction s'applique de manière ciblée : dans les zones tendues au sens du droit fiscal, et dans les communes dont plus de 30 % des logements sont des résidences secondaires.

Cette mesure est directement cohérente avec la différenciation fiscale entre locations de courte et de longue durée portée dans le cadre du projet de loi de finances, et qui vise à orienter les comportements des propriétaires vers la location à l'année.

Le présent amendement introduit dans la proposition de loi une réforme de la fiscalité applicable aux locations de logements meublés dans le cadre du régime micro-BIC (article 50-0 du code général des impôts), en instaurant des abattements fiscaux différenciés selon la durée de la location.

Cette mesure s'inscrit directement dans l'objet de la proposition de loi, qui vise à mobiliser l'habitat existant au profit du marché locatif résidentiel. La réforme fiscale proposée constitue un levier complémentaire aux dispositifs d'amortissement prévus à l'article 1er, en agissant sur les incitations fiscales applicables aux loueurs relevant du régime des bénéfices industriels et commerciaux. 

Deux régimes distincts sont créés : un abattement de 30 % pour les revenus issus de locations de courte durée (moins de 90 jours consécutifs), alignant ainsi le régime fiscal sur celui des locations nues et supprimant l'avantage comparatif excessif de la location touristique ; un abattement de 40 % pour les revenus issus de locations de longue durée (plus de 90 jours consécutifs), afin d'inciter les propriétaires à proposer leurs biens à l'année et soutenir le marché locatif résidentiel dans les territoires sous tension.

La définition légale des notions de location de courte et de longue durée, fondée sur le seuil de 90 jours consécutifs, apporte la clarté juridique nécessaire à l'application du dispositif et à son contrôle par l'administration fiscale.

Cette mesure répond directement à la problématique de la pénurie de logements disponibles à l'année dans les zones touristiques et de montagne. Elle constitue le pendant fiscal des mécanismes d'amortissement prévus à l'article 1er et assure la cohérence d'ensemble du texte.

Le présent amendement complète la réforme des prêts collectifs à adhésion simplifiée pour les copropriétés en tenant compte des situations spécifiques des territoires de montagne et des copropriétés à forte proportion de résidences secondaires.

Ces copropriétés, souvent construites dans les années 1960 à 1990 dans le cadre des plans neige, présentent des caractéristiques particulièrement défavorables sur le plan énergétique. À titre d'exemple, plus de 70 % des lits touristiques de certaines stations alpines sont classés en étiquette énergétique F ou G. La rénovation de ce parc représente un enjeu à la fois environnemental, économique et social considérable.

Ces copropriétés font face à deux difficultés spécifiques : l'ampleur des travaux génère des montants d'emprunt élevés, rendant les échéances difficiles à assumer sur les durées habituelles ; la gestion d'un plan de rénovation est structurellement plus complexe dans des copropriétés à grande majorité de résidences secondaires, dont les propriétaires sont souvent absents.

Le présent amendement répond à ces deux difficultés en permettant, à titre dérogatoire, une durée de remboursement étendue à vingt-cinq ans, et en ouvrant la possibilité d'un plan de rénovation pluriannuel financé par l'emprunt collectif. Ces dispositions sont directement cohérentes avec l'objectif de l'article 3, qui vise à lever les obstacles à la souscription effective des prêts collectifs.

De nombreuses communes, en particulier rurales et de montagne, détiennent et gèrent un parc de logements communaux loués à l'année à des actifs locaux et à des familles, à des niveaux de loyer significativement inférieurs aux loyers de marché. Ces communes assurent, par leurs propres moyens, une mission de logement permanent que les bailleurs sociaux ne couvrent pas, notamment dans les territoires non éligibles aux quotas SRU ou dépourvus d'opérateurs HLM implantés localement.

Or, ces communes ne bénéficient ni du fonds de compensation pour la TVA (FCTVA), exclu pour les biens mis à disposition de tiers, ni du taux réduit de TVA de l'article 278 sexies du code général des impôts, réservé aux logements conventionnés APL avec agrément préfectoral — un mécanisme lourd, inadapté à la réalité des petites communes.

Le présent amendement comble cet angle mort fiscal en étendant le bénéfice du taux réduit de TVA à 5,5 %, applicable aux livraisons à soi-même de travaux (LASM), aux logements communaux à loyer maîtrisé. L'extension est strictement conditionnée : propriétaire public local, bail à l'année d'au moins trois ans, occupation à titre de résidence principale, loyer plafonné selon les barèmes Loc'Avantages, engagement de neuf ans formalisé par délibération.

Ces conditions garantissent que l'avantage fiscal bénéficie exclusivement à des logements durablement affectés à la résidence principale, sans risque de détournement vers la location saisonnière ou touristique.

L'amendement s'inscrit pleinement dans l'économie de la présente proposition de loi : il étend au bailleur public local la même logique d'incitation fiscale à la rénovation et à la remise sur le marché de logements à usage résidentiel principal que celle portée à l'article 1er pour le bailleur privé. Le gage est identique à celui retenu à l'article 4 du texte.

Le coût budgétaire est modeste : sur la base d'un volume de travaux de l'ordre de 100 à 200 millions d'euros par an, l'écart de taux entre 20 % et 5,5 % représente une perte de recettes estimée à 15 à 30 millions d'euros annuels, soit un montant très limité à l'échelle des lois de finances.

Cet amendement du groupe Ecologiste et social demande au Gouvernement de remettre au Parlement un rapport sur les dépenses fiscales en faveur du logement, avec un focus particulier sur le régime fiscal du bailleur privé créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, et modifié par cette proposition de loi.

Ce dispositif dit « Jeanbrun » constitue une nouvelle dépense fiscale durable en faveur des bailleurs privés. Il permet une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition de certains logements donnés en location nue à titre de résidence principale, sous conditions de loyers, de ressources et, pour les logements anciens, de réalisation de travaux.

Or, cette proposition de loi vise à élargir ce régime, notamment en réduisant les exigences de rénovation énergétique. Dans ce contexte, il apparaît indispensable que le Parlement puisse disposer d’une évaluation claire de son coût, de ses bénéficiaires, de sa répartition territoriale et de ses effets sur l’offre locative, les loyers, le logement abordable, la rénovation énergétique et la mobilisation du parc vacant.

Cette exigence d’évaluation rejoint les constats formulés par les parlementaires Daniel Labaronne et Charles de Courson dans leur rapport d’information n° 1536, déposé le 19 juillet 2023 au nom de la commission des finances, sur les dépenses fiscales et budgétaires en faveur du logement et de l’accession à la propriété. Ce rapport soulignait déjà l’insuffisance de l’évaluation des dépenses fiscales en matière de logement, ainsi que le manque de pilotage global de ces dispositifs.

Le présent amendement propose de modifier l’article premier de la proposition de loi, article qui aménage le dispositif fiscal « Relance Logement » instauré par l’article 47 de la loi de finances initiale pour 2026.

La rédaction de l’article premier retenue à l’issue de l’examen par la commission des affaires économiques ne permet pas d’atteindre pleinement l’objectif du Gouvernement de renforcer le dispositif dans la mesure où elle induit plusieurs difficultés, notamment au regard de :

- l'exclusion de l’éligibilité au dispositif des acquisitions de logements anciens faisant l'objet de travaux concourant à la production d'un immeuble neuf au sens du code général des impôts, dans la mesure où la suppression de cette mention au j) de l’article 31 du code général des impôts exclut tout avantage fiscal pour les biens concernés, ces derniers ne faisant pas partie du champ d’application du i), relatif aux acquisitions de logements neufs ;

- l’exigence de saut de deux classes énergétiques obligatoire pour les logements classés F ou G avant travaux et d’une classe pour les autres, dans la mesure où cette condition est inapplicable pour les logements déjà classés A avant travaux et impose une exigence supplémentaire pour des logements présentant déjà des niveaux de performance énergétique considérés comme satisfaisants ;

- l’inapplicabilité du dispositif aux logements situés dans les départements et régions d’outre-mer, dont les spécificités en matière d’appréciation de la performance énergétique et environnementale des logements induisent des réglementations propres à leurs territoires et par conséquent distinctes du référentiel hexagonal en la matière ;

- l’inapplicabilité du dispositif aux locaux n’ayant pas d’usage d’habitation et transformés en logement, biens qui ne sont pas soumis, dans leur état initial, aux exigences de performance énergétique et environnementale formulées par l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

La rédaction proposée par le Gouvernement permet de surmonter ces difficultés tout en rejoignant les objectifs de la proposition de loi consistant à réduire le poids financier de la rénovation dans l’acquisition des biens anciens, à rendre la condition de travaux plus soutenable et à ouvrir le bénéfice du dispositif aux maisons individuelles ainsi qu’aux biens acquis pour être transformés en logements.

Le présent amendement diminue ainsi de 30 % à 20 % la quotité de travaux permettant le bénéfice du dispositif d’amortissement aux acquisitions de logements anciens. Il substitue à la condition de réhabilitation lourde, très contraignante, l’atteinte d’un niveau satisfaisant de performance énergétique correspondant a minima à la classe D.  Il ouvre par ailleurs le dispositif aux maisons individuelles anciennes afin de renforcer la lutte contre la vacance et de favoriser la remise sur le marché locatif des habitations situées en zones rurales et péri-urbaines. Il étend aussi le dispositif aux acquisitions de locaux non affectés à l’habitation pour être transformés en logement, selon les mêmes conditions de travaux et de performance énergétique.

L’ambition du Gouvernement en matière de transition énergétique restant par ailleurs intacte, le présent amendement introduit enfin l’exclusion du bénéfice de l’avantage fiscal des logements comportant, après travaux, une chaudière susceptible d’utiliser des combustibles fossiles. Cette proposition est cohérente avec le droit européen, qui interdit aux États membres, depuis le 1er janvier 2025, d’apporter des soutiens financiers à l’installation de chaudières utilisant des combustibles fossiles, et avec les objectifs du Gouvernement en matière d’électrification.

Ces différents objectifs ont été traduits dans des dispositions de même nature figurant à l’article 4 du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, que le Gouvernement a transmis pour avis au Conseil d’État après de multiples consultations et qu’il compte soumettre au débat parlementaire dans les prochaines semaines.

Le présent amendement vise à préciser que, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, les dépenses supportées par un copropriétaire au titre de sa quote-part de travaux réalisés sur les parties communes peuvent être prises en compte lorsqu’elles contribuent directement à l’amélioration de la performance énergétique de son logement.

En pratique, de nombreux travaux essentiels à la rénovation énergétique, tels que l’isolation de la toiture, des façades ou des planchers, le remplacement des équipements collectifs de chauffage ou encore l’amélioration de l’étanchéité du bâtiment, sont réalisés sur les parties communes avec un coût réparti entre les copropriétaires selon les règles de la copropriété.

Il est donc nécessaire de lever toute ambiguïté afin de garantir que la quote-part de ces dépenses supportée par chaque copropriétaire soit éligible au dispositif prévu par le présent article, dès lors que les travaux réalisés sur les parties communes concourent effectivement à l’amélioration de la performance énergétique du logement concerné.

Cette précision permettra d’assurer une application uniforme du dispositif et de ne pas pénaliser les copropriétaires bailleurs engagés dans des opérations de rénovation énergétique collective, pourtant indispensables à l’amélioration de la performance énergétique des logements mis en location ainsi qu’à l’atteinte des objectifs nationaux de réduction de la consommation énergétique des bâtiments.

Le présent amendement vise à améliorer l’effectivité du dit « dispositif Jeanbrun », qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un régime fiscal favorable lorsqu’ils acquièrent un logement ancien destiné à la location et y réalisent des travaux de rénovation énergétique.

Si les propriétaires bailleurs peuvent déjà solliciter le service public de la performance énergétique de l’habitat, notamment le réseau France Rénov’, pour obtenir des conseils sur les travaux à engager et sur les aides mobilisables, il n’existe pas aujourd’hui d’information spécifiquement dédiée à l’articulation entre ce dispositif fiscal et les autres mécanismes de soutien à la rénovation énergétique.

Or, les bailleurs doivent pouvoir s’assurer que les travaux envisagés répondent aux conditions d’éligibilité prévues par la loi et identifier les aides pouvant être cumulées afin de sécuriser leur projet.

Le présent amendement prévoit donc la mise à disposition d’une information spécifique sur les dispositifs fiscaux liés à la rénovation énergétique des logements locatifs et leur articulation avec les aides existantes, afin de faciliter le recours à ces mécanismes et d’encourager la remise sur le marché de logements aujourd’hui vacants ou insuffisamment performants.

Le présent amendement vise à substituer à la rédaction adoptée en commission des affaires économiques une rédaction juridiquement plus sécurisée et davantage conforme aux principes du droit des obligations.

En effet, la rédaction issue des travaux en commission impose la « mention expresse de l’absence de solidarité juridique des cotraitants ».

Or, une telle formulation apparaît juridiquement contestable dès lors que, conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. 

L’absence de solidarité constitue donc déjà le principe applicable en l’absence de stipulation contraire.

En imposant une mention expresse d’absence de solidarité, l'article 2 dans sa rédaction actuelle crée une ambiguïté juridique susceptible de fragiliser les contrats qui ne comporteraient pas cette mention et de laisser entendre, a contrario, qu’une solidarité pourrait être présumée. 

Une telle rédaction est contraire à la logique même du droit commun des obligations.

Cet amendement propose donc une rédaction plus conforme au droit existant en rappelant clairement que la solidarité demeure une exception devant être expressément prévue au contrat. 

Il sécurise en outre les clauses de solidarité en exigeant que soient précisément identifiés les cotraitants concernés ainsi que les travaux ou prestations auxquels cette solidarité s’applique.

Cette précision permet d’éviter des clauses générales ou indifférenciées susceptibles d’étendre excessivement les responsabilités entre entreprises intervenant sur des lots sans lien technique direct et limite ainsi les risques contentieux et les surcoûts assurantiels pesant sur les entreprises artisanales.

Enfin, cet amendement n’introduit pas dans la loi de notions imprécises relatives aux « conséquences » sur les garanties postérieures à la réception des travaux, lesquelles relèvent déjà des régimes de responsabilité prévus par les articles 1792 et suivants du code civil.

Le présent amendement propose ainsi une rédaction plus claire, plus cohérente avec le droit civil et plus protectrice de la sécurité juridique des maîtres d’ouvrage comme des entreprises.

Cet amendement du groupe Ecologiste et social vise principalement à élargir les travaux susceptibles d’être financés par les prêts collectifs prévus à l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 afin de faciliter l’installation de protections solaires extérieures dans les copropriétés.

Les protections solaires extérieures sur les baies vitrées constituent l’un des moyens les plus efficaces pour limiter l’inconfort thermique estival et réduire le recours à la climatisation. Pourtant, leur installation demeure aujourd’hui freinée par un cadre juridique et financier insuffisamment adapté.

Cet amendement crée ainsi une nouvelle catégorie de travaux d’intérêt collectif à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, visant explicitement les travaux d’installation de protections solaires extérieures, y compris lorsqu’ils affectent des parties privatives. Cette évolution permet de rendre ces travaux éligibles aux dispositifs de prêts collectifs prévus à l’article 26-4 de la même loi afin de lever les freins financiers à leur réalisation.

Il prévoit également que l’autorisation donnée à un copropriétaire d’installer à ses frais des protections solaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble puisse être adoptée à la majorité simple de l’article 24.

À l’heure où les vagues de chaleur se multiplient, l’adaptation des logements aux fortes températures devient un enjeu majeur de santé publique, de confort d’usage et de sobriété énergétique. Pourtant, selon la Fondation pour le Logement, un logement sur trois se transforme aujourd’hui en véritable "bouilloire thermique" durant l’été. Dans ce contexte, il apparaît nécessaire de faciliter le déploiement de solutions passives de protection contre la chaleur dans l’habitat collectif.

Par cet amendement, le groupe LFI propose de supprimer cet article.

L'article 1er élargit en effet le dispositif fiscal dit « statut du bailleur privé », créé par la loi de finances pour 2026, en y incluant les maisons individuelles, en abaissant le seuil de travaux requis de 30 % à 20 % du prix d'acquisition et en supprimant de la condition de rénover pour atteindre un DPE A ou B.

Ainsi, cet article renforce une logique de niche fiscale accordée à des investisseurs privés, dont les bénéfices sont en réalité très concentrés parmi les ménages les plus aisés. Pour rappel, seulement 3,5 % des ménages concentrent la moitié des appartements à louer en France.

Les dispositifs d'amortissement fiscal tels que celui-ci n'ont historiquement pas permis de produire des logements véritablement abordables ni de résoudre la crise du logement. Pourtant, ici non mécontent de la création d'une nouvelle niche, il est proposé d'amoindrir les rares conditions qui l'encadrait.

L'abaissement du seuil à 20 % de travaux et la suppression d'un objectif ambitieux de rénovation, présenté comme une mesure de simplification, va en réalité ouvrir la port à des opérations spéculatives peu exigeantes sur le plan de la rénovation énergétique.

La France insoumise considère que les milliards d'euros de dépenses fiscales consacrés aux dispositifs d'investissement locatif privé seraient bien plus efficacement mobilisés au service du logement social et du logement public.

Nous refusons donc de soutenir cette proposition d'accroitre de nouveau les possibilités de défiscalisation. C'est pourquoi nous souhaitons supprimer cet article.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI propose de maintenir le seuil de travaux de rénovation exigé pour les logements anciens éligibles au dispositif Jeanbrun à 30 % de la valeur d'acquisition du bien.

Nous sommes opposés à ce dispositif ainsi qu’à l'accumulation de toutes ses niches qui font du logement un produit de défiscalisation.

Mais dans le cadre de cette proposition de loi qui entend abaisser le seuil précédemment cité à 20 %, nous proposons au contraire de maintenir les conditions d'éligibilité afin de réserver le bénéfice de cette dépense fiscale aux projets qui démontrent un engagement réel en matière de rénovation du parc locatif ancien.

Nous refusons que les contribuables les plus riches puissent utiliser un nouvel outil d’optimisation fiscale, sans réel impact social et écologique. Un seuil de travaux faible n'est pas une garantie de qualité des logements mis en location ni d'amélioration durable de leur performance énergétique. Il constitue en revanche une garantie certaine d'optimisation fiscale pour des propriétaires qui auront investi le moins possible pour bénéficier du maximum d'avantages.

Selon Katia Weidenfeld, enseignante-chercheuse et historienne du droit : “Les niches fiscales sont des éléments d’association des contribuables au système fiscal et sont des éléments d’apaisement de la relation fiscale. On demande au contribuable d’agir dans un sens déterminé, valorisé par la puissance publique, d’adopter un comportement vertueux et en échange, le contribuable va recevoir une compensation fiscale, directement ou indirectement.” Ici, avec cette proposition de loi, la niche fiscale ne vient pas valoriser un comportement vertueux, elle permet simplement aux plus riches de continuer à s’enrichir. Cela profiterait davantage aux propriétaires qu’à une amélioration du parc locatif.

Du reste, à l’heure où 90% de la population a vu ses revenus augmenter de façon moins conséquente que l’inflation lors des vingt dernières années, il semble nécessaire de rendre plus équitable le paiement de l’impôt plutôt que de favoriser les niches fiscales, en augmentant le nombre de tranches fiscales.

Enfin, selon un rapport de la Cour des Comptes publié par le CPO le 1er décembre 2025, “il est nécessaire de diminuer la distorsion économique en limitant les dispositifs qui orientent l’épargnant vers l’immobilier”.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI vise, à défaut de suppression de l'article 1er, à amoindir son impact en portant le taux de rénovation à 40%.

Cela permettrait de conserver une exigence minimale de travaux substantielle. Il est totalement incompréhensible que ce dispositif bénéficie à des opérations n'améliorant pas significativement la performance énergétique des logements, alors que l'urgence climatique et la précarité énergétique exigent un effort maximal.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI propose, à défaut de suppression de l'article 1er, à amoindir son impact en portant des exigences plus ambitieuses et augmenter le seuil des travaux de rénovation nécessaire à 45%.

Ainsi, le dispositif pourrait tendre vers le respect des travaux menés par la Convention citoyenne pour le climat et aux engagements de neutralité carbone.

C'est pour cela que nous voulons préserver un niveau d’exigence élevé en matière de rénovation énergétique et éviter un assouplissement excessif des conditions d’accès au dispositif, qui pourrait conduire à financer des rénovations limitées, sans amélioration significative de la performance énergétique des logements.

Augmenter le niveau requis de travaux permettra d’atteindre nos objectifs en termes de bifurcation écologique et de résorption des passoires thermiques avec des opérations réellement efficaces et durables.

Dans le cas contraire d’un abaissement du seuil à 20%, le dispositif Jeanbrun marchera encore un peu plus dans les dispositifs précédents comme le Pinel en reproduisant des effets d’aubaine et coûtant des milliards à l’Etat pour au final peu de logements mis en location.

Par cet amendement, le groupe LFI souhaite rétablir l'obligation d'atteindre un DPE A ou B.

En effet, l'article 1er prévoit d'abaisser le seuil de travaux exigé de 30 % à 20 % de la valeur d'acquisition du bien, et de supprimer l'obligation de parvenir à une étiquette DPE A ou B à l'issue des travaux.

Ces deux modifications, présentées comme des mesures de simplification, constituent en réalité un recul majeur sur le plan environnemental et sanitaire. Le dispositif “Jeanbrun”, aussi contestable soit-il sur le plan de l'équité fiscale, comportait en effet une contrepartie minimale : s'assurer que les logements anciens bénéficiant de l’avantage fiscal fassent l'objet d'une rénovation réelle et substantielle.

Cette exigence n'était pas anecdotique. En France, la précarité énergétique affecte des millions de ménages. Selon Santé Publique France, les adultes exposés à la précarité énergétique sont davantage sujets aux maladies chroniques respiratoires, à l'anxiété et à la dépression. 85 % des foyers estiment en 2024 que les factures d'énergie constituent une préoccupation majeure.

Permettre que des logements peu ou mal rénovés continuent à bénéficier d'une dépense fiscale considérable pour l'État revient à utiliser l'argent public pour pérenniser les passoires thermiques.

En abaissant le seuil à 20 % et en supprimant toute ambition en matière de performance énergétique, la proposition de loi autorise des investisseurs à bénéficier de l'amortissement fiscal avec des travaux superficiels, sans garantie d'amélioration réelle pour les locataires.

C'est la logique exactement inverse de ce qu'impose l'urgence climatique et sanitaire.

Pour ces raisons, nous proposons de maintenir l'obligation d'atteindre un DPE A ou B.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI propose de supprimer l’extension du dispositif aux maisons individuelles.

Nous savons que les enjeux environnementaux nous obligent, pour des raisons d’efficacité, à favoriser la rénovation des logements présents dans des bâtiments d’habitation collectifs.

De plus, toute extension du dispositif sur le dos de l’argent public ne fera qu’accroître le coût d’un mécanisme dont on sait d’ores et déjà qu’il ne pourra atteindre les objectifs d’un “choc d’offre” quand on constate l’échec de ses prédécesseurs.

Enfin, alors que ce dispositif représente pour beaucoup de bailleurs un effet d’aubaine, il est important de le limiter le plus possible, alors même qu’il est déjà accessible sur l’ensemble du territoire, malgré toute la logique qui aurait dû inciter à le cantonner aux zones tendues.

Pour toutes ces raisons, nous nous opposons à l’extension du dispositif aux maisons individuelles.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI souhaite intégrer la réalisation des travaux concernant l’adaptabilité des logements dans les critères d'éligibilité.

En effet, il est possible aujourd'hui du dispositif Jeanbrun sans avoir à rendre les logements mis en location accessibles aux besoins des personnes handicapées. Or seuls 18 % des logements seraient considérés comme accessibles, et 6 % seulement seraient accessibles et adaptés.

Il y a 20 ans, la loi pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées a fixé des ambitions fortes pour garantir que toutes les nouvelles constructions respectent les normes d’accessibilité pour les personnes en situation de handicap.

Mais depuis 2005, les dérogations se sont multipliées, affaiblissant les objectifs initiaux. Ces régressions en termes d’accessibilité a produit des effets dramatiques pour les personnes en situation de handicap.

Un rapport publié en 2023 par la commission nationale consultative des Droits de l’Homme souligne l’ineffectivité du droit au logement pour les personnes en situation de handicap, plus particulièrement pour les personnes les plus précaires.

Pire, la situation n’évolue pas seulement trop lentement, elle se dégrade. Les obstacles à l’accès à un logement adapté et abordable se multiplient, les délais d’attente pour l’obtention d’un logement social accessible sont indécents, le parc privé locatif devient de plus en plus inaccessible financièrement et les logements sont, dans de trop nombreux cas, inadaptés. Ces obstacles empêchent les personnes en situation de handicap de vivre où elles le souhaitent, les contraignant parfois à déménager ou à s’installer chez des proches quand elles le peuvent. Bien souvent, ces personnes sont assignées à résidence dans des logements ne respectant ni leur santé, ni leur bien‑être, ni leur dignité.

Par cet amendement de rempli nous proposons donc d'intégrer l'obligation de travaux d'accessibilité pour bénéficier de ce dispositif fiscale.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI propose de porter de 9 à 15 ans la durée minimale pendant laquelle le propriétaire bénéficiaire du dispositif Jeanbrun doit s'engager à louer son bien en tant que résidence principale non meublée, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources applicables.

Nous sommes opposés à ce dispositif ainsi qu’à l'accumulation de toutes ces niches qui font du logement un produit de défiscalisation.

Mais, dans le cadre de cette proposition de loi qui assouplit déjà plusieurs conditions du dispositif, il n'est pas acceptable que l'avantage fiscal ne s'accompagne pas d'une contrepartie durable et sérieuse en termes d'offre locative abordable.

Un engagement de 9 ans apparaît insuffisant au regard de l'ampleur de la crise du logement que traverse notre pays. En 2026, 4,2 millions de personnes sont mal logées, près de 3 millions de ménages attendent un logement social et le nombre d'expulsions locatives a atteint des niveaux inédits. Dans ce contexte, l'enjeu n'est pas seulement de créer momentanément des logements à loyer encadré, mais d'en garantir la pérennité.

S’il ne suffit pas à rendre acceptable ce dispositif, un engagement de 15 ans renforce les possibilités que les logements créés restent durablement accessibles aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires, et non qu'ils rejoignent le marché libre.

Cette proposition de repli, qui avait déjà été évoquée lors des débats sur la création de ce statut, provient également d’un constat simple : face à un avantage fiscal de cette ampleur, l’État est en droit d'exiger une contrepartie sociale d'une durée à la hauteur de celui-ci.

Cet amendement du groupe socialistes et apparentés vise à bonifier de 0,5 point le taux d’amortissement prévu pour l’acquisition et la rénovation d’un logement ancien dans le cadre du statut du bailleur privé, si le bien était vacant plus de 24 mois.

Il entend renforcer la mobilisation du parc existant en ciblant les logements durablement vacants, dont le potentiel de remise sur le marché est important, notamment dans les territoires ruraux et les villes moyennes.

La vacance prolongée de certains logements constitue en effet un gisement de logements mobilisables, particulièrement dans les territoires ruraux, les villes moyennes et les secteurs connaissant une dégradation de l’habitat ancien.

En prévoyant une majoration du taux d’amortissement pour les logements vacants depuis plus de vingt-quatre mois, le présent amendement instaure une incitation fiscale ciblée afin de favoriser les opérations d’acquisition-réhabilitation et la remise sur le marché locatif de biens inoccupés.

Alors que notre pays traverse une crise profonde du logement, il apparaît indispensable de mobiliser tous les leviers permettant d’augmenter rapidement l’offre locative sans consommation foncière supplémentaire. Or, plusieurs centaines de milliers de logements demeurent aujourd’hui durablement inoccupés, notamment dans les territoires ruraux et les villes moyennes

Il s’agit d’une mesure équilibrée, ciblée et cohérente avec les objectifs de lutte contre la vacance, de revitalisation des centres anciens et de sobriété foncière.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI propose d'encadrer le recours au dispositif en le limitant à deux logements par foyer fiscal comme le proposait également le groupe Écologiste et social en commission.

En effet, ce dispositif, auquel nous nous opposons, favorise d'ores et déjà, de par son mécanisme, les propriétaires les plus aisés et accentue la concentration du parc locatif privé dans leurs mains au détriment d'une politique du logement tournée vers l'intérêt général.

Ce constat n'est pas nouveau. Dès 2018, la Cour des comptes alertait sur les effets pervers des niches fiscales dans ce secteur, pointant notamment “l'existence d'effets d'aubaine ou de simple anticipation de décisions d'investissement déjà programmées”, ainsi qu'un “phénomène d'accoutumance, voire d'addiction” de la part des promoteurs et des établissements bancaires. Dans un rapport de 2024, la Cour soulignait également le caractère profondément inégalitaire de ces dispositifs puisque 69 % des investisseurs qui en bénéficiaient appartenaient aux 10 % des Français aux revenus les plus élevés.

Ce dispositif reproduira donc ces mêmes travers en permettant aux multipropriétaires de cumuler les avantages fiscaux, dans un contexte où ce sont précisément les locataires les plus précaires qui subissent de plein fouet la crise du logement.

Par cet amendement de repli, nous proposons de limiter le fait que la dépense fiscale consentie par la collectivité ne bénéficie de manière disproportionnée à ceux qui n'en ont pas besoin pour investir.

Par cet amendement le groupe LFI propose de supprimer l'extension du dispositif aux bureaux transformés en logements.

Nous savons que des millions de mètres carrés sont en France occupés par des bureaux vides. Ces derniers le sont précisément car ils appartiennent à des sociétés financières qui spéculent sur l’immobilier.

Pour elles, un logement ou un plateau de bureau sont des investissements servant de placement financier. Étant donné que le prix du foncier n’est pas encadré en Macronie, elles pourront toujours compter sur la spéculation pour revendre plus cher.

Dans ce contexte, il n’est pas entendable de faire un tel cadeau fiscal en intégrant les bureaux transformés en logement au dispositif Jeanbrun.

Par cet amendement, le groupe LFI propose de supprimer cet article.

L'article 2 propose de permettre aux entreprises cotraitantes intervenant sur des marchés privés inférieurs à 100 000 euros de déroger au principe de solidarité juridique entre cotraitants.

Cet article est pire que dans sa version initiale puisqu'il n'y a plus de possibilité pour le maitre d'ouvrage de s'opposer à l'absence de solidarité juridique et n'est plus seulement une expérimentation mais un changement définitif.

Si la difficulté de structuration des groupements momentanés d'entreprises (GME) dans le secteur du bâtiment est réelle et mérite d'être traitée, la solution proposée est dangereuse pour les maîtres d'ouvrage, c'est-à-dire les particuliers et les copropriétaires qui confient leurs chantiers à des groupements d'artisans.

En supprimant la solidarité juridique, cet article affaiblit les garanties dont bénéficient les clients en cas de mauvaise exécution, de défaillance ou de sinistre. En effet, un maître d'ouvrage est très souvent dans une situation de manque d'information contractuelle pour être protégé face à des défaillances en chaîne.

Si nous sommes favorable au soutien aux artisans et aux PME du bâtiment, qui constituent 97 % du secteur, nous considèrons que la bonne voie est d'accompagner la structuration des groupements et d'améliorer les outils de financement et non de dégrader les protections des clients.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI propose de revenir à la version initiale de l’article tout en abaissant le seuil des travaux ouvrant droit à l’expérimentation.

Initialement, l’article prévoyait d’introduire, à titre expérimental, une présomption d'absence de solidarité, sauf en cas d’opposition expresse du maître d'ouvrage, pour les travaux de moins de 100 000€.

Concrètement, par défaut, chaque cotraitant ne serait responsable que de sa propre part du marché, sauf si le maître d'ouvrage s'y opposait expressément et exigeait la solidarité classique. Si la solidarité était écartée, le contrat devait détailler les responsabilités individuelles de chaque entreprise et préciser les conséquences sur les garanties légales.
Après son passage en commission, l’article 2 ne prévoit plus d’expérimentation et ne donne plus la possibilité au maître d'ouvrage de s'opposer à l'absence de solidarité juridique.

Si nous entendons la demande des artisans, l’article tel qu’il est rédigé affaiblit considérablement le maître d’ouvrage. Ainsi, un particulier ou une petite collectivité pourrait se retrouver dans une situation où il subirait seul une perte.

Nous proposons donc, par cet amendement de repli, de revenir à la version initiale de l’article tout en abaissant le seuil de 100 000 à 50 000€, afin de parvenir à une évolution équilibrée présentant moins de risques pour le maître d’ouvrage.

Par cet amendement de repli, le groupe LFI souhaite renforçer les garanties accordées aux maîtres d'ouvrage.

La suppression de la solidarité juridique entre cotraitants ne doit pas se traduire par un vide de garantie pour les maître d'ouvrage. L'obligation d'assurance individuelle et la désignation d'un mandataire commun constituent des garde-fous indispensables.

Par cet amendement, le groupe LFI propose de réduire la marge d’appréciation laissée aux banques concernant les mécanismes de sûreté équivalents aux cautions solidaires.

Afin de faciliter le redressement des copropriétés, la loi 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé a introduit la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt collectif, plus souple dans sa souscription, pour le financement de travaux essentiels et de rénovation énergétique.

Ce type de prêt doit permettre d'accélérer la mise en œuvre des programmes de travaux en permettant d'associer directement la décision de vote de ceux-ci à la mise en place d'une solution de financement pour l'ensemble de la copropriété, les copropriétaires étant par défaut engagés dans le remboursement de ce financement.

Si nous ne sommes pas opposés par principe au fait d’élargir la notion de cautionnement pour faciliter l’obtention de solution bancaire nous ne sommes pas favorable à ce que la caractère valable du cautionnement soit décidé par le prêteur.
En effet, cela dote les banques d’un pouvoir discrétionnaire beaucoup trop important pour décider seul de ce qui peut être “équivalent” au cautionnement solidaire.

Nous proposons donc comme le groupe Écologiste et social en commission de préciser que l’équivalence doit être appréciée en fonction des garanties estimées par le syndicat de copropriétaires.

Par cet amendement, le groupe LFI propose de rajouter la possibilité pour l'ANAH d'intervenir comme garant et de bonifier prêts pour les co-propriétés modestes.

En effet le dispositf proposé à l'article 3 ne tient pas compte de la situation des copropriétaires les plus modestes, souvent les plus présents dans les copropriétés dégradées et les moins en mesure de supporter le poids d'un prêt collectif.

Nous proposons donc d'articuler le dispositif avec l'action de l'ANAH et de permettre une bonification du taux d'intérêt pour les copropriétaires modestes, afin que la rénovation énergétique des copropriétés ne se fasse pas au détriment des ménages les plus fragiles et que le « zéro reste à charge » soit une réalité pour eux.

Par cet amendement, le groupe LFI souhaite modifier le titre de la présente proposition de loi afin de le rendre plus fidèle aux conséquences qu’entraînera son adoption.

En assouplissant les conditions d'accès au tout récent dispositif Jeanbrun, cette proposition de loi étend la logique qui a conduit aux échecs documentés et répétés des politiques de défiscalisation concernant l'investissement locatif.

La Cour des comptes, dans un rapport de 2024, relevait ainsi que le dispositif Pinel, l’un des ancêtres du Jeanbrun, “ne remplit qu'imparfaitement les objectifs de construction et de rénovation de logements dans les zones tendues” et que c'était la revente du logement qui constituait “très souvent” le principal levier de rentabilité pour l'investisseur révélant ainsi que l'objectif réel n'était pas le logement des ménages, mais la constitution d'un patrimoine privé financé par la collectivité.

Ce constat est aggravé par la dimension profondément inégalitaire de ces dispositifs : pour le Pinel les bénéficiaires appartenaient à près de 70 % aux 10 % des Français les mieux dotés. Ici, il est proposé une nouvelle fois de faire financer par l'impôt commun l'enrichissement d'une minorité déjà privilégiée.

Mais au-delà de ces critiques, il faut souligner aussi son coût : d’après la Cour des comptes, le Pinel avait eu pour la construction d’un logement un coût pour les finances publics trois fois plus supérieur à celui d'un logement social.

Pour les insoumis, le logement n'est pas un produit financier, il doit être un droit fondamental. Et il est d’autant plus scandaleux, qu’à l’heure de l’austérité imposé dans les services publics et de la baisse du pouvoir d’achat, de l’argent public soit mobilisé pour soutenir l'accumulation patrimoniale de quelqu’un.

La réponse à la crise du logement ne viendra pas de niches fiscales supplémentaires. Elle exige au contraire de rompre avec cette logique : en encadrant les loyers, en luttant contre les meublés touristiques qui asphyxient les grandes villes, en encadrant réellement les loyers en relançant la construction de logements véritablement sociaux et abordables plutôt que de mobiliser l'argent public au service de la rente privée.

Cet amendement vise à simplifier la rédaction du dispositif Jeanbrun. Il a pour but de corriger une iniquité liée à la valeur du bien en supprimant la référence de l’abaissement à 20 % du taux de travaux.

Cet amendement conserve uniquement la condition d’amélioration de la performance énergétique : pour que le logement soit éligible, les travaux devront permettre un saut d’au moins deux classes si le logement est F ou G, et d’une classe à partir de E.

Cette mesure est un équilibre entre la rédaction initiale du dispositif Jeanbrun –  relativement exigeante – (obligation d’atteindre la note A ou B) et la rédaction issue de la commission des affaires économiques de cette proposition de loi, qui prévoit un double critère.

Cet amendement du groupe socialistes et apparentés vise à maintenir le pourcentage minimal de 30 % de travaux d’un logement ancien rénové mis en location pour bénéficier du statut du bailleur privé.

Ce statut mis en place par le projet de loi de finances pour 2026, octroie des avantages fiscaux pour les bailleurs privés de logements neufs ou rénovés en contrepartie d’une location à prix encadré pendant une période de 9 ans. Ce taux d’amortissement pour le logement ancien avec travaux, atteint 3 %, 3,5 % ou 4 % en fonction du type de location (intermédiaire, social, très social). En contrepartie, le bailleur doit également mener des travaux de rénovation représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du bien.

Cet article propose notamment d’abaisser ce taux à 20 %. Dans un souci d’efficacité du dispositif dont l’objectif est d’inciter à la rénovation performante de logements qui seront mis en location, il est proposé de maintenir la condition d’investissement minimale de 30 % de travaux, adoptée lors du projet de loi de finances pour 2026.